나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512085 [1] 인천광역시 서구 검암동 640-4 정성드림빌5차 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검바위역(인천2호선)" 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(정성드림빌5차 A동) 내 2층 201호로서, (사용승인일: 2011.04.14) 외 벽 : 치장벽돌붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 대체로 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 각각 소로의 지선도로(승학로506번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생 교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득 에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512085 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 640-4 정성드림빌5차 에이동 2층201호

용도: 다세대주택

건물면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

토지면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

감정가: 115,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 검암동 소재, 인천2호선 검바위역 남서측 인근에 위치함.

주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역임.

교통: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려시 제반 교통상황은 보통 수준임.

도로: 서측 및 남측으로 소로(승학로506번길)에 접하여 차량 접근이 용이함.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리)에 속해 있음.

제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑4 (주택도시보증공사 가압류, 2024.11.25. 접수)

낙찰로 소멸되는 권리:

갑1, 갑2, 갑3: 소유권 관련 등기

을5 (한국토지주택공사 주택임차권): 116,000,000원, 말소 예정 (서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출됨)

갑5 (서울보증보험 강제경매)

갑6 (국민건강보험공단 압류)

갑7 (부평세무서장 압류)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (을구 순위 5번 주택임차권등기는 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정임)

인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 0원)

임차인 현황:

* 전 임차인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-29

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있다는 점에 주목하여 명도 시 세심한 주의가 요구됨.

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사) 임차인

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-10

* 확정일자: 2021-10-27

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

지역 특성: 대상물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역임.

역세권: 인천2호선 검바위역과 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

상업시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이함.

개발 계획: 검암1구획정리 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

교통: 인천2호선 검바위역을 통한 출퇴근 및 이동이 편리하며, 차량 접근성도 양호함.

편의시설: 검바위역 주변 상업 시설 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

교육시설: 인근에 초등학교 등 교육시설이 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 전 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

토지거래허가구역: 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가가 필요하며, 해당 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)을 고려하여 매수 계획을 수립해야 함. 현재 시점(2026년 7월)에서는 지정 기간 내에 해당함.

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 정확한 내용을 면밀히 확인하고 계약 시 반영해야 함.

건축물 노후도: 2011년 4월 사용승인된 건물로, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 필요성을 고려해야 함.

주변 환경: 주변에 혐오시설이 발견되지는 않았으나, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 사항을 확인하는 것이 좋음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천2호선 검바위역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 SGI 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정 등 특수 권리 및 제한 사항에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 필수적임.

인수되는 보증금이 없어 명도 완료 시 취득 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있음.

이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천2호선 검바위역 도보 이용 가능한 거리로 교통 편의성이 높음.

시세 대비 적정 감정가: 주변 유사 물건의 거래 사례와 비교 시 합리적인 감정가를 보임.

개발 잠재력: 검암1구획정리 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 기대.

권리관계 명확화 시: 대항력 있는 임차인과의 원만한 명도 절차 진행 시 실질적인 수익 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 2,798,282원 수준으로 파악됨.

이를 본건 건물 면적(38.19㎡)에 적용 시 예상가는 약 106,863,965원임.

감정가 115,000,000원을 고려하되, 대항력 있는 임차인(전 ) 및 SGI 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

따라서, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.