나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1565 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1486 구월아시아드선수촌1단지 106동 28층2803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천성리초등학교' 북동측에 인접하여 위치하며,
주위 일대는 유사규모의 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로
형성되어 있으며, 제반 주위여건 양호한 편임..

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반
대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 29층 건물내의 제28층 제2803호로서,
(사용승인 : 2015.06.02)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.
(별지 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등
부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2025-07-15)(구월공공주택지구),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2015-08-04)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-28)
(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)
((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1565 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1486, 구월아시아드선수촌1단지 106동 28층 2803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 403,000,000원

* 토지면적: 53.11㎡ (약 16.06평)

* 건물면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

* 건축물 정보:

* 아파트명: 구월아시아드선수촌1단지

* 사용승인일: 2015년 06월 02일

* 건축년도: 2015년

* 총 층수: 29층

* 해당 층수: 28층

* 전용면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

* 분양면적: 제공된 정보 없음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천성리초등학교' 북동측에 인접하여 위치합니다.

* 주위 일대는 유사 규모의 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있어 제반 주위 여건이 양호한 편입니다.

* 교통상황:

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 사정이 무난합니다.

* 도로상태:

* 본건 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구월공공주택지구)에 해당합니다.

* 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인의 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 구매 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 2021년 02월 09일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (채권액 309,409,440원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 법원자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 현황 및 공고 재확인 필수)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 인천도시공사 (2015.06.15)

* 소유권이전: 김민채 (2021.02.09, 매매)

* 말소될 예정인 주요 권리:

* 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (2021.02.09)

* 우리은행 근저당 (2022.02.24)

* 신한은행 가압류 (2024.05.31)

* 신용보증기금 가압류 (2024.06.21)

* 인천신용보증재단 가압류 (2024.07.03)

* 구월남촌새마을금고 임의경매 (2025.09.10)

* 유아이제사십차유동화전문 임의경매 (2025.09.16)

* 서인천세무서장 압류 (2025.12.03)

* 총 등기부채권 합계: 771,045,557원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 04월 30일

* 확정일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 또한 0원으로 신고되어 법적으로 인수되는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권:

* 본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인천성리초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 접근성도 좋습니다.

* 시세 분석:

* 최근(2026년 5월~6월) 아파트 매매 사례를 살펴보면, 본건과 유사한 면적(59.99㎡)은 9층에서 415,000,000원에 거래되었습니다.

* 비슷한 시기, 본건보다 작은 면적(51.56㎡)은 5층에서 33,900,000원, 23층에서 34,900,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 59.57㎡ 면적으로, 28층이라는 높은 층수에 해당하므로 유사 면적 최고 거래가(415,000,000원) 수준 또는 그 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 전월세 거래 사례로는 2026년 6월, 59.99㎡ 면적이 보증금 20,000,000원, 월세 400,000원(15층)에 계약되었습니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 구월아시아드선수촌1단지

* 총 세대수: 511세대

* 총 동수: 7개동

* 최고층/최저층: 29층 / 1층

* 입주년도: 2015년

* 주차대수: 총 493대 (지상 4대, 지하 34대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기: 지하 4대 설치되어 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 032-472-2724

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건:

* 본 물건은 현재 중복 경매 사건으로 진행되고 있으며, 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 법원 공고 내용을 반드시 최종 확인해야 합니다.

* 임대관계 미확인:

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 있습니다. (단, 등기부상 임차인은 대항력 없음으로 확인됨)

* 외국인 토지거래 허가구역:

* 외국인이 토지 취득 시, 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

* 혐오시설:

* 제공된 정보 및 일반적인 아파트 단지 환경 분석 결과, 주변에 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 2015년 준공된 아파트로, 비교적 신축이며 인천성리초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통이 편리하고 주위 생활 여건이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 안전합니다.

* 중복 사건 진행 및 외국인 토지거래 허가 구역 지정 기간 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2015년 준공)에 가까운 아파트로, 연식이 짧아 관리 상태 및 주거 편의성이 좋을 것으로 기대됩니다.

* 인천성리초등학교와의 인접성 등 우수한 학군을 갖추고 있습니다.

* 28층 고층으로 일조권 및 조망권이 뛰어나 심리적 가치가 높습니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 410,000,000원으로 제시합니다.

* 이는 감정가 403,000,000원 대비 약 102% 수준이며, 유사 면적(59.99㎡)의 최고 거래가(415,000,000원)와 본 건의 28층이라는 고층 프리미엄을 반영한 금액입니다.

* 최근 매매 사례 및 본건의 장점을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.