나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72295 [1] 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 245-17 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 '삼신아파트' 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 및 아파트 단지, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 차량통행 무난시되는 경춘로 등이 소재하고, 시내 버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세대주택)중 제3층 제301호로서 (사용승인일:2011.06.01) 외벽:벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임 등 내벽:벽지 및 타일 붙임 등 천장:벽지 붙임 등 바닥:바닥재 및 타일 깔기 등 창호:하이샤시 이중창호 등으로 마감되었음.

이용상태

별첨 건물 내부 구조도 참조.

설비내역

수세식 위생설비 및 급, 배수시설 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 남양주지원 2025타경72295 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 245-17 3층 301호

용도: 다세대주택

건축년도: 2011년 06월 01일 사용승인

건물면적: 59.04㎡ (약 17.86평)

토지면적: 43.42㎡ (토지 지분, 약 13.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가: 140,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 '삼신아파트' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 학교, 아파트 단지, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 차량 통행이 원활한 경춘로 등이 있으며, 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2021년 12월 17일자 중소기업은행 근저당권 (을3)

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권 개요 부분은 비어있음)

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인 현황에 따른 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로, 상세 현황은 별도 확인이 필요합니다. 다만, 보증금/차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 거래 사례가 존재합니다.

- 2026년 3월 13일, 화도읍 녹촌리 244-5번지 소재 '비전힐하우스(101동)' (2011년 건축, 57.84㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 3월 5일, 화도읍 녹촌리 240-2번지 소재 '신원화이트빌101동' (2022년 건축, 57.6㎡)이 299,000,000원에 거래되었습니다. (신축 건물로 시세 차이 큼)

- 2026년 5월 18일, 화도읍 녹촌리 245-4번지 소재 '회성실버타운' (1996년 건축, 60㎡)이 90,000,000원에 거래되었습니다. (구축 건물로 시세 차이 큼)

본건(2011년 건축, 59.04㎡)은 건축 연도가 2011년으로 유사한 '비전힐하우스' 거래 사례와 비교할 때, 본건의 감정가 140,000,000원은 현재 시세 수준에 부합하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

본건 소재지 주변에는 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통시설

인근 버스 정류장 이용 및 경춘로 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구)으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등/주택 용도) 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 정보 미상

임차인 현황상 보증금 합계는 0원이나, 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 명도에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 다세대주택으로, 2011년 준공된 건물입니다. 감정가는 140,000,000원이며, 면적은 건물 59.04㎡, 토지 지분 43.42㎡입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 유사한 연식의 인근 다세대주택이 150,000,000원에 거래된 사례가 있어 현재 시세 대비 메리트가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획 상 다수의 제한사항이 존재하며, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 양호한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가: 유사 연식의 인근 다세대주택 매매 사례와 비교 시, 감정가 수준 또는 그 이하의 취득 가능성이 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 토지 지분 포함: 건물뿐만 아니라 토지 지분도 함께 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 시세 (150,000,000원) 및 본건의 감정가(140,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서 150,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 직접적인 인근 시세 거래가격을 반영한 것이며, 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다. 본 입찰가는 '인수 보증금'이 없는 점을 반영하여 산정되었습니다.

※ 주변 지역의 혐오시설 관련하여 검색한 결과, 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 남양주 지역 내 폐가옥 방치 사례나 하수처리장(환경사업소)을 친환경 시설로 전환한 사례 등이 검색되었으나, 본건 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.