나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1555 [1] 인천광역시 남동구 서창동 704-3 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천주안남초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통환경은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(3), (4): 2필지 일단의 대체로 세장형 평지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태

기호(3), (4): 본건 북측으로 광대로 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3), (4) 공히 제2종일반주거지역(2023-09-25),가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등에한함(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건으로서 (사용승인일: 2021.12.01) 외벽: 페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1), (2)는 인천광역시 남동구 서창동 소재 "도림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업용건물, 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 제3층 제305호, 제306호 로서, (사용승인일 : 2016.06.20) 외 벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1), (2) 공히 근린생활시설로서 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(서창2공공주택지구단위계획구역),대로3류(폭25m~30m)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과032-453-2343))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,공공주택지구(2011.12.27변경승인)<공공주택특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인등에한함(지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.))) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(1), (2)는 후면 사진용지와 같이 가벽 등으로 내부를 구분하여 기호(1)은 현황 2개 호로, 기호(1) 일부 및 기호(2)는 벽체 구분없이 일체로 이용중인 바 경매진행 및 입찰참여시 참고바람.

물건 비고

-일괄매각
-근린생활시설로서 현황 공실 상태임
-가벽 등으로 내부를 구분하였으며, 305호 일부와 306호는 벽체 구분 없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1555 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 704-3 3층305호 (신주소: 인천광역시 남동구 서창남순환로216번길 46 (서창동))

용도: 근린상가

감정가: 552,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

- 일괄매각

- 근린생활시설로서 현황 공실 상태임

- 가벽 등으로 내부를 구분하였으며, 305호 일부와 306호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중임

1.2. 면적 정보

토지면적: 53.65㎡ (약 16.23평)

토지지분: 53.65㎡ (약 16.23평)

건물면적: 219.16㎡ (약 66.30평)

건물지분: 219.16㎡ (약 66.30평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치하며, 북서측 인근에 도림고등학교가 소재합니다. 주위에는 아파트 단지, 상업용 건물, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하여 있어 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 건물 동측으로 폭 25~30m의 대로와 접해 있어 가시성 및 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택지구단위계획구역)에 속해 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 공공주택지구로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개시 권리

본 경매는 더블유아이2209유동화전문(채권자)의 신청에 의한 임의경매로, 사건번호는 인천지방법원 2025타경1555입니다. 경매개시결정일은 2025년 09월 08일입니다.

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리는 2019년 08월 09일에 접수된 중소기업은행 근저당권(을3)입니다. 그 외 등기된 권리들은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전, 신탁등기 말소 등 (갑3, 갑4)

- 근저당권 (을6)

- 압류 (갑9, 갑18, 갑19, 갑33)

- 가압류 (갑11, 을6-1, 을6-2, 갑13, 갑14, 갑15, 갑20, 갑21, 갑22, 갑23)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 본 경매 절차에 의해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 특성 및 현재 상태

본 물건은 근린상가로, 현재 공실 상태입니다. 이는 임차인 확보 및 운영 계획 수립이 필요한 부분입니다.

4.2. 상권 특성 및 잠재력

아파트 단지가 밀집된 지역의 일반상업지역에 위치하고 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부할 수 있습니다. 서창2지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다. 대로변에 접해 있어 상가로서의 노출 및 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 도림고등학교가 있으며, 다양한 상업용 건물과 근린생활시설, 판매시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 좋으며, 대중교통(버스 정류장) 이용이 편리합니다. 건물 내 승강기, 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 신규 임차인을 확보하고 안정적인 임대 수익을 창출하기 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

6.2. 내부 구조 관련 사항

내부 가벽 등으로 구분되어 있으며, 305호 일부와 306호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 이는 향후 임대 또는 활용 방안에 따라 내부 구조 변경 또는 원상 복구에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 외국인 토지 거래 허가 구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정된 외국인 토지 거래 계약 허가 구역에 해당하므로, 외국인 투자자는 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반적인 물건보다 거래 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 서창동의 일반상업지역 내 대로변에 위치한 근린상가로, 접근성 및 배후 수요 측면에서 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 모든 등기된 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 의해 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 매우 명확합니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 내부 공간이 가벽 등으로 구분되어 있어 임대 또는 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 서창2지구단위계획구역 내 대로변 상가로 잠재적 가치 상승 기대.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 안전한 물건.

* 잠재적 임대 수익: 공실 해소 시 임대 수익 확보 가능.

* 지역 개발 수혜: 주변 지역 개발 계획에 따른 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 552,000,000원

인수 보증금: 0원

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 공실률, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망, 명도 관련 제반 사항 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 현장 조사 및 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 본 보고서만으로는 최적의 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.