나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512136 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1247-86 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 남동구 구월동 소재 '간석초등학교' 동측 인근에 위치함 ○ 주위환경 다세대주택, 다가구주택 등으로 형성된 기존주택지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 간선도로(호구포로 등)변에 버스정류장 소재함 -전철: 남동측 인근에 전철역(인천2호선, 모래내시장역) 소재함

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호로서 ○외부마감: 오지벽돌 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 세장형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 남측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(1981-08-13)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상임 ○ 기타: 우리빌라 '가'동으로 통칭됨

물건 비고

-우리빌라 '가'동으로 통칭됨
-현관에 전기사용계약해지 안내문이 붙어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512136 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1247-86 3층 302호 (우리빌라 '가'동)

용도: 다세대주택

감정가: 74,000,000원

토지면적: 24.82㎡ (약 7.51평)

토지지분: 24.825㎡ (약 7.51평)

건물면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

건물지분: 36.54㎡ (약 11.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO (강제경매 신청인: 전희재)

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

* 우리빌라 '가'동으로 통칭됨

* 현관에 전기사용계약해지 안내문이 부착되어 있음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, '간석초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집한 기존 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 여건이 양호합니다.

인근 간선도로(호구포로 등)변에 버스정류장이 소재하여 버스 이용이 편리합니다.

남동측 인근에 인천2호선 모래내시장역이 위치하여 전철 이용도 가능합니다.

* 건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호입니다.

외부 마감은 오지벽돌, 내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 PVC 새시로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용상태

본건 토지는 세장형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

남측으로 소로(폭 8m~10m)의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 권리 현황

말소기준권리: 2023년 11월 22일자 남동구(인천광역시)의 압류 (갑8).

본건 경매개시결정 등기(2025년 9월 8일자)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 23일

확정일자: 2022년 6월 23일

배당신고일자: 2024년 8월 9일

대항력: 있음

비고: 을구 9번 주택임차권 등기 (2024년 8월 9일 접수)가 되어 있으며, 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.

* 주요 권리관계 요약

집합건물 등기부상 을구 9번 주택임차권(전 , 115,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 115,000,000원 (임차인 전 의 채권액 기준)

* 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 전 씨가 존재하며, 보증금 115,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

이는 본 건의 총 인수 금액을 증가시키는 주요 요인이므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 다세대주택 및 다가구주택이 밀집한 주거 지역에 속해 있습니다.

* 주변 상업시설은 주거민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 직접적인 상업 지역은 아니나, 인근 간선도로변 상업시설 및 모래내시장역 주변 상권을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 동측 인근에 간석초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장 및 모래내시장역을 통해 상업시설 및 생활편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 난방방식: 개별난방이며 도시가스를 사용합니다.

* 기타: 현관에 전기 사용 계약 해지 안내문이 부착되어 있는 점은 특이사항입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 전 씨의 보증금 115,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어집니다.

* 전기 사용 계약 해지 안내문: 해당 안내문의 내용과 현재 전기 사용 상태에 대한 확인이 필요합니다. 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 본건의 감정가는 74,000,000원이나, 인수해야 할 임차 보증금이 115,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 부동산 자체의 시장 가치보다 높은 인수 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동 소재 다세대주택으로, 간석초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 전 씨의 보증금 115,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 건의 실질적인 인수 금액을 크게 증가시키며, 현재 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 거래가격을 고려할 때, 투자로서의 매력도가 매우 떨어지는 상황입니다. 감정가 대비 인수해야 할 보증금이 현저히 높아, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 주택을 취득할 수 있는 기회 (단, 인수되는 보증금 고려 시 총 실투자금은 상당함).

* 역세권 (인천2호선 모래내시장역) 인근 주거지라는 점.

* (강력한 리스크로 인해 투자 포인트가 제한적임)

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 이는 본 건의 시장 가치(유사 물건 거래가 약 4,500만원~5,000만원)를 훨씬 상회합니다.

‘예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다’는 원칙에 따라, 본건 자체의 가치에 집중하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유사 물건의 최근 거래가 및 감정가 등을 고려하였을 때, 현재 시점에서의 적정 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

본건 건물 면적(약 11평)의 주변 시세가 4,500만원 ~ 5,000만원임을 감안할 때, 임차 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려한 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 판단됩니다.

그러나 매수인의 총 실질 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금(115,000,000원)'이 되므로, 45,000,000원 입찰 시 총 160,000,000원, 50,000,000원 입찰 시 총 165,000,000원의 비용이 발생하게 됩니다. 이는 시장 가치 대비 매우 높은 금액이므로, 실질적인 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다. 따라서 신중한 결정이 필요하며, 본 금액은 순수 부동산 가치만을 반영한 것이며, 추가적인 위험 요소를 감안하면 입찰을 보류하거나 매우 낮은 금액으로 접근해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.