나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5175 [1] 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 내 1층 109호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다. 기호2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 내 2층 202호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호1:현황 공실로 건축물대장상 용도는 근린생활시설입니다. 기호2:근린생활시설(상호 "앤유PC 파주점)로 이용 중입니다.

설비내역

기호1:공동 위생 및 급,배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어있습니다. 기호2:공동 위생 및 급,배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 10미터 및 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건 기호2는 현장 조사 결과 후첨 "사진용지"와 같이 인접 호수(201호, 203호)와 내부벽체 구분 없이 일괄 사용 (상호 "앤유PC 파주점") 중인 것으로 조사되었으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보 (JSON 분석 결과)

* 사건번호: 고양지원 2025타경5175 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 1층 109호 (새주소: 경기도 파주시 미래로602번길 45)

* 건물명: 도원빌딩

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

* 감정가: 535,000,000원

* 토지면적: 12.57㎡ (약 3.80평)

* 토지지분: 12.57㎡ (약 3.80평)

* 건물면적: 40.28㎡ (약 12.18평)

* 건물지분: 40.28㎡ (약 12.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물 층수: 지하 2층, 지상 7층 (본건은 1층 109호)

* 사용승인일: 2019년 01월 11일

3. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 와동동 소재 "지산고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 서측 및 동측으로 노폭 약 10미터 및 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지: 인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 구역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

4. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 등기부채권 총액: 841,015,685원

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 미추홀새마을금고, 2020-08-31, 837,600,000원)

* 주요 권리사항:

* 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 상태입니다.

* 갑5: 소유권이전청구권가등기 (주식회사정우세이프티, 2024-05-22, 매매예약)가 존재하여 소유권에 대한 잠재적 분쟁 소지가 있습니다.

* 갑6: 임의경매 (제물포, 2025-09-09, 692,942,820원)로 본 경매가 개시되었습니다.

* 갑7: 가압류 (다드림한마음주식회사, 2026-03-06, 3,415,685원)는 등기부상 말소 처리되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건 1층 109호(기호1)는 현황 공실입니다.

* 2층 202호(기호2)는 근린생활시설(상호 "앤유PC 파주점")로 이용 중입니다.

* 해당 물건의 임대관계가 미상이며, 특히 202호의 경우 정확한 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

* 202호는 현장 조사 결과 인접 호수와 내부 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

5. 상권분석

* 본건은 경기도 파주시 와동동의 근린상업지역에 위치하여, 배후 수요가 풍부한 대규모 아파트단지와 학교, 공원 등이 인접해 있습니다.

* 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업시설의 체계적인 발달이 이루어지고 있는 지역입니다.

* 주변 상가들은 대부분 근린생활시설 위주로 구성되어 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

6. 생활정보

* 교육: "지산고등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 주요 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설: 주변 아파트단지 및 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 가등기 존재: 주식회사정우세이프티 앞으로 설정된 소유권이전청구권가등기(갑5)는 본 물건의 소유권에 대한 중대한 권리상 하자이며, 매수 후에도 말소되지 않거나 추가적인 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상의 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 시 유찰 가능성이 높으며, 낙찰가율 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 건물 이용 현황: 109호는 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 추가적인 마케팅 또는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 복합 용도 사용: 202호는 PC방으로 인접 호수와 통합되어 사용 중입니다. 이는 향후 임대차 계약, 분할 매각, 또는 용도 변경 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 파주시 와동동의 근린상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 소유권이전청구권가등기라는 심각한 권리상 하자가 존재하며, 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 주요 리스크 요인입니다. 109호의 공실 및 202호의 복합 사용 현황은 관리 및 비용 발생 가능성을 시사합니다. 따라서 본 물건은 권리관계 분석에 대한 철저한 검토와 함께, 가등기 말소 가능성 및 향후 수익 창출 방안에 대한 면밀한 조사 후에 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 양호한 입지: 근린상업지역에 위치하여 주변 배후수요가 풍부합니다.

* 교통 편리성: 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 공실 활용 가능성: 공실인 109호를 활용하여 임대 수익 증대가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 분석, 주변 시세, 향후 예상 수익률, 그리고 가장 중요한 가등기 말소 가능성 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 가등기의 말소 가능성 및 이에 소요될 법적 비용, 또는 인수될 경우의 잠재적 손실을 감안하여 보수적인 접근이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 임차인 관련 인수 비용은 없는 것으로 간주합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.