나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4117 [1] 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 근린생활시설, 아파트형 공장, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 기호 1(119호), 기호 2(120호)로서, 각각 외벽 : 복합판넬, 커튼월 및 통유리 마감, 창호 : 페어글래스창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1,2 각각 공히 '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 자체지반 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 본건 서측으로 각각 노폭 약 9-10 미터 내외의 돌로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-1)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2호선)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4117 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터 1동 1층119호

용도: 근린상가 (지식산업센터 내 위치)

감정가: 968,000,000원

토지면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

건물면적: 97.10㎡ (약 29.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 일괄매각

건축물 정보:

- 건물명: 의정부 더리브 센텀스퀘어Ⅰ 지식산업센터

- 층수: 지하 1층, 10층 건물 내 1층 (자료에 따라 지하 1층으로 명시됨)

- 구조: 프리케스트콘크리트구조

- 총 연면적: 42,390.09㎡ (약 12,823.7평)

- 사용승인일: 2022년 08월 18일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터' 단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트형 공장, 공원, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 무난합니다. 세종-포천고속도로 민락IC와 인접하여 서울 및 경기 북부 지역으로의 접근성이 우수합니다.

인접 도로상태:

물건지 북측 및 서측으로 노폭 약 9-10미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12m~15m), 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

주변 환경:

인근에 민락2지구와 고산 택지개발지구가 조성되어 있어 상주인구 및 유동인구 증가가 예상됩니다. 경기 북부권역 최대 규모의 복합문화융합단지(리듬시티) 조성 사업도 예정되어 있어 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

혐오시설 조사:

주변 지역에 대표적인 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 의정부시에서 자원회수시설(소각장) 이전 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요: 없음)

등기부요약:

- 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-01-10)

- 근저당 (국민은행, 616,200,000원, 말소기준권리, 2024-05-23)

- 가압류 (주식회사하나자산신탁, 169,775,532원, 2025-05-09, 말소)

- 가압류 (경기신용보증재단, 47,900,000원, 2025-07-14, 말소)

- 가압류 (하나카드주식회사, 15,332,992원, 2025-07-31, 말소)

- 가압류 (삼성카드주식회사, 24,442,604원, 2025-08-06, 말소)

- 임의경매 (국민은행, 526,427,115원, 2025-09-09, 말소)

등기부채권 총액: 873,651,128원

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상

주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상임에도 불구하고, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다고 명시되어 있습니다. 그러나 임대차 관계에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

이용상태:

기호 1 (119호) 및 기호 2 (120호)는 모두 '근린생활시설'로 이용 중입니다. 본 건물은 지식산업센터로, 상업 시설과 지원 시설이 복합적으로 구성되어 있습니다.

건물 내부 상태:

본 건 구분상가 2개 호는 소유자가 동일하며, 상가 내부에는 경계를 구분할 수 있는 경계벽이 설치되어 있지 않습니다. 내부 바닥은 타일로 포장되어 있으나, 현재 전기가 들어오지 않는 상태이므로 현황 조사서를 반드시 참고해야 합니다.

상권 특성:

의정부 더리브 센텀스퀘어 1차 지식산업센터는 스트리트형 상업 시설로 구성되어 있으며, 주변 상권과 밀집 효과를 통해 유동 인구를 흡수할 수 있도록 설계되었습니다. 인근 택지 개발 및 복합문화융합단지 조성으로 인한 미래 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

인근에 대형마트, 병원 (차량 5분 거리 성모병원 등), 영화관 등 다양한 편의시설이 위치해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

대중교통:

인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 이용이 가능하며, 지하철 7호선 탑석역 연장 및 BRT 노선 신설(예정) 등으로 서울 및 수도권 접근성이 개선될 전망입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 내부 경계 미구분 및 전기 미인가:

본 건 119호와 120호는 내부 경계벽이 설치되어 있지 않고 전기가 들어오지 않는 상태로, 사용 및 수익에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 추후 내부 공사 및 전기 인입 등에 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

유동화 물건:

유동화 물건의 경우, 일반 물건에 비해 권리 관계가 복잡하거나 특수한 절차를 거칠 수 있습니다.

임대 관계 미상:

임차인의 현황이 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 민락동의 지식산업센터 내에 위치한 근린생활시설로, 편리한 교통망과 주변 개발 호재를 바탕으로 잠재적 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 그러나 내부 경계가 구분되지 않고 전기가 들어오지 않는 상태이며, 임대 관계가 불분명한 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 내부적인 제약 사항을 고려하여 추가적인 인테리어 공사 및 전기 인입 비용을 산정해야 하며, 명도 관련 절차 또한 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 호재: 고산 택지개발지구 및 복합문화융합단지(리듬시티) 조성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 교통망 개선: 세종-포천고속도로, 제2순환도로, 지하철 7호선 연장(예정) 등 광역 교통망 확충.

* 저평가 가능성: 내부 하자(경계 미구분, 전기 미인가)로 인해 경매가가 상대적으로 낮게 형성될 경우, 리모델링을 통한 가치 상승 여력 보유.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 968,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(내부 하자, 명도 등)를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 실제 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본 물건의 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 감정가 968,000,000원을 기준으로, 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.