나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3947 [1] 경기도 의정부시 의정부동 433-5 케렌시아433 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부2동주민센터"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(1호선, 경전철)이 소재하는 등
전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 중 9층 903호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.
(내부구조는 별첨""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄한 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 및 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 433-5번지 :
일반상업지역, 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터
300m이내(의정부2동성당)), 상대보호구역(성모유치원), 과밀억제권역.
의정부동 433-10번지 :
일반상업지역, 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터
300m이내(의정부2동성당)), 상대보호구역(성모유치원), 과밀억제권역, [추가기재사항]
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 의정부지방법원 2025타경3947 (1)

1.2. 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 433-5 케렌시아433 9층 903호

1.3. 용도: 도시형생활주택

1.4. 감정가: 204,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 10.77㎡ (약 3.26평)

1.5. 2. 건물면적 (전용면적): 38.17㎡ (약 11.55평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 이OO

1.9. 건축정보: 케렌시아 433 (2017년 2월 사용승인), 13층 중 9층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부2동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 의정부역(1호선, 경전철)이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 무난함.

2.3. 도로상태: 북측으로 노폭 약 4미터 및 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 역사문화환경보존지역(의정부2동성당으로부터 300m 이내), 상대보호구역(성모유치원), 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2022년 3월 28일 접수된 남필우 씨의 근저당권 (을1).

3.2. 선순위 임차인: 이시안 씨가 존재하며, 전입일자 2021년 11월 3일, 확정일자 2021년 10월 8일, 보증금 210,000,000원, 대항력이 있음.

3.3. 인수되는 권리: 상기 이시안 씨의 주택임차권 (보증금 210,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함.

3.4. 채권자 및 경매신청: 강제경매 신청 채권자는 이OO이며, 임차인의 보증금이 감정가보다 높아 채권 회수가 불투명함.

3.5. 기타 권리: 다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 있으나 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임.

3.6. 등기부채권 총액: 466,770,810원 (기재된 내용 기준)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본건은 의정부역 인근의 도시형생활주택 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임.

4.2. 편의시설 접근성: 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.3. 교통 접근성: 의정부역을 통한 대중교통 이용이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설: 의정부2동주민센터가 인근에 있으며, 의정부역 주변 상업 시설 이용 가능.

5.2. 교육 시설: 상대보호구역으로 지정된 성모유치원이 인근에 있음.

5.3. 교통: 의정부역(1호선, 경전철) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

5.4. 혐오시설: 본건 인근 지역에 대한 신속한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인: 이시안 씨의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 취득 비용이 감정가(204,000,000원)를 초과할 위험이 매우 큼.

6.2. 명도 부담: 보증금 인수 조건으로 인해 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

6.3. 지역 제한: 토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등이 존재하여 향후 건물 증축이나 개축 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로 투자 가치가 잠재적으로 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 210,000,000원을 인수 조건으로 존재하여 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 해당 임차인의 보증금액이 감정평가액을 초과하므로, 낙찰받을 경우 실질적인 취득 비용이 매우 높아져 재정적 부담이 클 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 임차인과의 협의 가능성 등 추가적인 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지: 의정부역 역세권의 편리한 교통 환경.

8.2. 건물: 비교적 최신 건물(2017년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

8.3. 수요: 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 분석: 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 감정가 204,000,000원 대비 인수 보증금이 더 높기 때문에, 일반적인 경매 투자 분석으로는 수익성 확보가 어려운 구조입니다. 제공된 주변 시세 정보는 연식이 오래된 다세대 주택으로, 본 건(도시형생활주택, 2017년 준공)과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

9.2. 산정: 이러한 상황을 감안하여, 매우 신중하게 접근해야 하며, 총 지출 예상액(입찰가 + 인수 보증금)이 실질적인 시세 이하가 되도록 보수적으로 산정해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 10,000,000원으로 제안합니다.

9.3. 총 지출 예상액: 10,000,000원(입찰가) + 210,000,000원(인수 보증금) = 220,000,000원. 이는 감정가를 초과하므로, 본 물건은 실질적으로 투자 가치가 매우 낮거나, 임차인과의 협상 없이는 신중해야 함을 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.