나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4087 [1] 경기도 양주시 마전동 459-8 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남방동 소재 '양주시청' 동측 인근 '양주역세권 개발사업구역' 내에 위치하며, 주위는 관공서, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업나지임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 40미터 내외, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고, 남측으로 노폭 약 12미터의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(양주역세권), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-101)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-102)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(1단계)<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(양주역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4087 (1)

소재지: 경기도 양주시 마전동 459-8

용도: 대지

감정가: 2,756,312,000원

토지면적: 623.60㎡ (약 188.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 남방동 소재 '양주시청' 동측 인근 '양주역세권 개발사업구역' 내에 위치하며, 주위는 관공서, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

본 건은 북서측으로 노폭 약 40미터 내외, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고, 남측으로 노폭 약 12미터의 보행자도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(양주역세권), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-101)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-102)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 도시개발구역(1단계), 성장관리권역, 중점경관관리구역(양주역)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 11월 15일 접수된 서울북부새마을금고의 근저당권(을1)이며, 금액은 2,160,000,000원입니다.

등기부상 권리 총액은 3,195,704,843원입니다.

대부분의 권리는 말소될 예정이나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않으므로, 이에 대한 면밀한 확인 및 분석이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 파악되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 개발계획

본 건은 '양주역세권 개발사업구역' 내에 위치하며, 이는 경기도 양주시 남방동 일대에 약 645,465㎡ 규모로 조성되는 사업입니다.

양주역세권 개발사업은 주거, 상업, 업무, 지원시설을 포함하는 복합개발을 통해 자족기능을 강화하고, 경기북부권 지역발전에 기여하는 것을 목표로 하고 있습니다.

1단계 사업 준공(2024년 6월) 이후 2단계 사업을 위한 기본구상 및 타당성 조사 용역이 착수되었습니다.

4.2. 주변 환경

주위는 관공서, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하며, 양주시청이 인근에 위치하여 행정적 지원이 용이한 지역입니다.

양주역세권 개발은 GTX-C 노선 연장과 함께 지역 활성화를 기대할 수 있는 요소로 작용할 전망입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 '양주시청' 동측 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

양주역세권 개발사업으로 인해 향후 상업 및 편의시설 확충이 예상됩니다.

5.2. 교통환경

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 양주역세권 개발과 연계된 교통망 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일한 부동산에 대해 여러 채권자가 경매를 신청한 경우로, 선행 사건과 후행 사건이 동시에 진행되거나 경매 절차의 취하 및 취소 가능성을 고려해야 합니다.

중복사건의 경우, 선순위 채권자의 배당 여부에 따라 전체 경매 절차가 계속 진행될지 여부가 결정되므로, 사건 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 소멸되지 않는 권리

'지상권'은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

따라서 해당 지상권의 내용, 권리자, 설정 목적 등을 철저히 파악하고, 낙찰 후 인수하게 될 경우 발생할 수 있는 권리 관계를 정확히 분석해야 합니다. 이는 본 물건 투자의 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다.

6.3. 임대차 현황

임대차 관계가 '미상'으로 파악되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다.

보증금 인수 금액은 0원이지만, 임차인의 법적 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본 물건 주변에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

양주시 자체적으로 갈등 유발 예상 시설에 대한 사전 고지 조례가 있으나, 해당 물건지와 직접 관련된 혐오시설 정보는 현재까지 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 마전동 '양주역세권 개발사업구역' 내에 위치한 대지입니다.

훌륭한 입지 조건과 개발 가능성을 갖추고 있으나, '중복사건'이라는 특이사항과 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리상 리스크를 동시에 안고 있습니다.

또한, 임대차 관계가 불분명하여 명도 관련 리스크도 존재합니다.

토지 이용 계획상 준주거지역이며 대로 및 소로에 접하고 있어 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다.

그러나 지상권 문제를 해결하지 못할 경우, 토지 활용에 심각한 제약이 따를 수 있으므로, 해당 권리에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* '양주역세권 개발사업구역' 내 위치하여 미래가치 상승 잠재력이 높음.

* 광폭 도로에 접하고 있어 건축 및 개발 용이성 우수.

* 준주거지역으로 다양한 개발 계획 수립 가능.

* 토지 자체에 대한 투자 기회 제공.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,756,312,000원입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 및 '중복사건'이라는 중대한 권리상 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가를 하회할 가능성이 높습니다.

또한, 임대차 관계가 불분명한 점도 입찰가 산정 시 반영해야 할 요소입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는, 해당 지상권의 상세 내용 파악, 중복사건의 진행 상황 분석, 그리고 양주역세권 개발사업의 구체적인 진행 상황 및 미래 가치에 대한 심층적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.