나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73135 [1] 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 산298-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 서면 자등리 소재 "목련공원묘원" 북동측 근거리에 소재하는 부동산으로서, 인근은 산발적으로 제조업체, 창고, 단독주택 등이 소재하고 임야, 농지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 지방도변으로 농어촌버스정류장이 소재하나 배차간격, 노선수 등을 고려시 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 토지대장등본상 기호 1(철원군 갈말읍 문혜리 산298-1)에서 문혜리 산298-17로 분할되어 문혜리 138-2로 등록전환됨. 문혜리 산298-1 : 부정형 경사지의 임야임. 문혜리 138-2 : 부정형 경사지를 2단으로 평탄하게 대지조성하여 미준공 공장부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

문혜리 138-2 북동측으로 왕복 2차선 도로를 통해 진출입하며, 문혜리 산298-1은 지적도상 맹지이나 인접필지인 문혜리 138-2를 통하여 진입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 문혜리 산298-1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 젖소(육우).말.사슴.양(염소,산양포함).돼지.닭.개.오리.메추리), 가축사육제한구역(전부제한구역-모든가축), 제한보호구역(전방지역:25km), 배출시설설치제한지역, 준보전산지 - 문혜리 138-2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(접합)가축사육제한구역(일부제한구역 젖소(육우).말.사슴.양(염소,산양포함).돼지.닭.개.오리.메추리), 가축사육제한구역(전부제한구역-모든가축), 제한보호구역(전방지역:25km), 배출시설설치제한지역, 준보전산지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

귀제시목록 기호 1(문혜리 산298-1, 7,481㎡)은 2023. 03.06일에 문혜리 산298-17(2,915㎡)로 분할되고, 이후 2023.03.07(문혜리 138-2, 2,878㎡)으로 등록전환되어 귀제시 의뢰목록과 지번, 면적이 상이하 바 토지대장등본을 기준으로 평가하였으며, 문혜리 138-2의 공부상지목은 '임야'이나 기준시점 현재 사용승인 전 건물의 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 일반철골구조 기타지붕(경사판넬) 지상1층 건물(미준공상태, 촉탁등기:2024.04.29) 외벽 : 판넬마감. 내벽 : 판넬마감. 바닥 : 에폭시마감. 창호 : 하이샷시창호임. 기호 3 : 일반철골구조 콘크리트-평지붕 지상3층건물(미준공상태, 촉탁등기:2024.04.29) 외벽 : 판넬마감. 내벽 : 벽지도배, 타일마감, 판넬마감 등임. 바닥 : 장판, 타일마감, 인조석물갈기 등 창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

기호2 : 공장으로 허가 득하였으며, 현재 미준공상태로 공실임. 기호 3 : 공장(사무소, 주택 등)으로 허가 득하였으며, 미준공상태로 공실임. 후첨 내부도면 참조(건축설계도면을 기준으로 한 내부도면임.)

설비내역

위생설비, 화재경보설비되어 있으며, 기호 3 주택부분에 전기판넬난방 온도조절기 등이 설치되어 있으나 미준공상태로서 설비내역에 대한 정상작동유무는 확인치 못하였음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기호 2,3 건물 내,외부에 유치권행사를 위한 현수막이 있으니 참고하시기 바람. -본건 건물은 미준공상태로서 일정기간 공실 및 관리상태 불량, 누수 등으로 인한 하자가 있을수 있으니 경매참여시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1.토지는 등기사항전부증명서 상 면적이 7,481㎡이나 토지대장등본상 2023.3.6. 문혜리 산298-17과 분할되어 토지대장상 면적은 4,566㎡이며 분할된 문혜리 산298-17은 2023.3.7. 문혜리 138-2로 등록전환 되었으며 면적은 2,878㎡이며 등록전환으로 인하여 토지면적이 37㎡ 축소되었음[토지대장등본을 기준으로 평가함]
3.현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면 목록2.3.건물 내외부에 ‘유치권행사 중’이라는 현수막이 걸려 있음(이에 대하여 신청채권자 의정부신용협동조합이 유치권배제의견서를 제출함)
4.김경무[2025.11.24.자 공사비 188,870,000원], 주경숙[대리인 신백호 2026.1.7.자 공사비 13,500,000원], 방남진[2026.1.7.자 인건비3,990,000원], 최생기[2026.1.7.자 인건비 9,000,000원]가 각 유치권신고를 하였으나 그 성립여부는 불분명
5.목록2.3.건물은 미준공 상태로 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73135 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 갈말읍 문혜리 산298-1

용도: 공장

감정가: 1,332,012,390원

토지면적: 7,481.00㎡ (약 2,263.08평) (토지대장상 4,566㎡ 및 2,878㎡로 분할 및 등록전환, 감정평가는 토지대장 등본 기준)

건물면적: 920.75㎡ (약 278.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의정부신용협동조합

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 "목련공원묘원" 북동측 근거리에 소재하며, 인근에는 산발적으로 제조업체, 창고, 단독주택 등이 소재하고 임야, 농지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로의 진출입은 가능하며, 인근 지방도변에 농어촌버스정류장이 소재하나 배차 간격 및 노선 수를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

* 인접 도로상태: 문혜리 138-2 토지 북동측으로는 왕복 2차선 도로를 통해 진출입이 가능합니다. 본건 토지(문혜리 산298-1)는 지적도상 맹지이나, 인접 필지인 문혜리 138-2를 통해 진입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등 다수의 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 관련 권리는 말소되어 확인되지 않습니다. 따라서 등기부등본 상 확인된 권리 중 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 의정부신용협동조합 근저당권 (을3, 을1)

* 등기부채권 총액: 토지 1,009,000,000원, 건물 909,000,000원 (전체 등록된 채권 총액)

* 유치권 신고 내역:

* 김경무: 188,870,000원 (공사비)

* 주경숙: 13,500,000원 (공사비)

* 방남진: 3,990,000원 (인건비)

* 최생기: 9,000,000원 (인건비)

* 총 유치권 신고액 (성립 여부 불분명): 215,360,000원

* 신청채권자인 의정부신용협동조합은 유치권 배제 의견서를 제출하였습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 용도: 본건은 공장으로 허가받은 물건입니다.

* 주변 입지: 주변에 산발적으로 제조업체, 창고, 단독주택 등이 혼재되어 있어 산업 활동 및 관련 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

* 교통 인프라: 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "목련공원묘원"이 인근에 소재하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 상 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, "제한보호구역(전방지역:25km)" 및 "가축사육제한구역" 등 해당 지역의 특성에 따른 제한 사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 다수의 유치권 신고가 접수되었으며, 총 215,360,000원에 달합니다. 해당 유치권들의 성립 여부에 따라 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다. 신청 채권자는 유치권 배제를 주장하고 있으나, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

* 미준공 건물: 기호 2, 3 건물은 현재 미준공 상태로 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 향후 사용승인을 받기 위한 추가적인 공사, 절차, 비용이 발생할 수 있으며, 이에 따른 하자(누수 등) 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 토지 면적 및 지목 차이: 등기사항전부증명서 상 토지 면적(7,481㎡)과 토지대장 상 면적(4,566㎡ 및 2,878㎡)에 차이가 있습니다. 또한, 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 미준공 건물의 건부지로 이용 중입니다. 실제 사용 면적 및 지목 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 및 진입로: 본건 토지(문혜리 산298-1)는 지적도상 맹지이므로, 인접 필지(문혜리 138-2)를 통한 진입로 사용 권리 관계를 확인해야 합니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 철원군에 위치한 공장 용지의 경매 물건으로, 감정가는 높으나 복잡한 권리 관계와 미준공 건물이라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 특히 다수의 유치권 신고와 사용승인 미필 건물 상태는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 주요 과제입니다. 토지 면적의 공부상 차이와 맹지라는 점 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 따라서 본 물건의 투자를 고려하신다면, 현장 방문을 통한 철저한 물건 상태 확인, 유치권 성립 여부에 대한 법률적 검토, 미준공 건물 준공 관련 제반 사항 및 예상 비용 산출이 필수적으로 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 계획관리지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 약 2,263평에 달하는 넓은 토지를 확보할 수 있으며, 이를 활용한 다양한 사업적 활용이 가능합니다.

* 산업 시설 연계: 주변에 산재한 제조업체, 창고 등과 연계하여 사업 기반을 구축할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원입니다.

본건의 입찰가 산정 시에는 감정가 1,332,012,390원에서 유치권 신고 총액 215,360,000원, 미준공 건물 관련 제반 비용(준공, 하자 보수 등), 맹지 및 토지 면적 차이 해소 비용, 기타 권리 관계 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 본건의 복잡한 권리 관계 및 건물 상태, 그리고 제한적인 입지 조건을 감안할 때, 면밀한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.