나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73117 [1] 경기도 동두천시 지행동 354 지행역동원베네스트아파트 102동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천중앙고등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 생활편의시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "지행역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 건물 내 제1층 제104호로서, (사용승인일 : 2009.07.30) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 동두천시 지행동 354번지에 소재한 지행역동원베네스트 아파트 102동 1층 104호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73117 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 지행동 354 지행역동원베네스트아파트 102동 1층 104호

* 용도: 아파트

* 건물 규모: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕, 15층 건물 중 1층

* 사용승인일: 2009년 07월 30일

* 토지면적: 49.90㎡ (약 15.10평)

* 건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

* 전용면적: 84.886㎡ (약 25.68평)

* 감정가: 266,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천중앙고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 생활편의시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 차량의 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "지행역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 동두천중앙고등학교가 인근에 있으며, 지행역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 소요산, 자유수호평화박물관, 동두천 자연휴양림 등 관광 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다. 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산에 대한 권리관계는 다음과 같으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당권 (접수일자: 2021-10-28, 채권액: 286,800,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 한국자산관리공사 근저당권 (을13)

* 신용보증기금 가압류 (갑7)

* 윤아람 소유권이전 (갑5) - 임의경매로 인한 매각

* 정용선 소유권이전 (갑3)

* 최현숙 소유권이전 (갑2)

* 본건 경매개시결정 (갑8)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음. (지상권은 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주거지 내 상권: 본건이 위치한 지행동은 아파트 단지 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 교통 요충지: 지하철 1호선 지행역이 인접해 있어 역세권의 이점을 가지며, 이는 상업 시설 및 편의시설 이용을 용이하게 합니다.

* 최근 시세 동향:

* 2026년 7월 20일, 2층 84.886㎡ 매매가 25,500만원 (중개거래)

* 2026년 7월 16일, 7층 84.781㎡ 매매가 28,900만원 (중개거래)

* 2026년 7월 9일, 5층 84.781㎡ 매매가 26,200만원 (중개거래)

최근 거래된 유사 면적대의 아파트 매매가는 25,500만원에서 28,900만원 사이를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 지행역동원베네스트 아파트는 2009년 7월 30일에 사용 승인되었으며, 총 15층 규모의 아파트 단지입니다. 총 486세대가 거주하고 있습니다.

* 주요 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 주차 대수는 565대(지하 기계식 주차 499대, 옥외 기계식 주차 66대)로, 세대당 약 1.16대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 주변 교육시설: 동두천중앙고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 지행역 주변의 상업지구에 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 미확인: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도 실제 점유 상황에 대한 주의가 필요합니다.

* 건축 연도: 2009년 건축된 아파트로, 약 15년 경과하여 향후 있을 수 있는 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 1층 거주: 1층 세대의 경우, 소음, 사생활 침해, 보안 등에 대한 민감도가 상대적으로 높을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 지행역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 학교 및 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다. 아파트 단지가 잘 형성되어 있고, 최근 실거래가도 꾸준히 유지되고 있어 안정적인 가치를 지니고 있다고 판단됩니다. 다만, 1층이라는 점과 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 입찰 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지행역 초역세권의 뛰어난 교통 접근성.

* 안정적인 주거 환경과 풍부한 생활 편의시설.

* 단지 내 편의시설 및 주차 공간 확보.

* 향후 지역 발전 가능성 및 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 266,000,000원이며, 최근 유사 면적 아파트 매매가는 25,500만원에서 28,900만원 선을 형성하고 있습니다. 특히 2026년 7월 20일에 거래된 2층 84.886㎡의 매매가 25,500만원은 본 건과 유사한 조건으로, 1층이라는 점을 감안하더라도 이 가격대는 시세의 하단부로 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 적정 예상 입찰가는 25,000만원에서 26,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 다만, 실제 현장 조사와 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.