나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13265 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 31-5 와이엠에스빌 에이동 6층 602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '서일대학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제6층 제602호로서,
외벽 : 석재 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 3필 일단의 부정형 토지로서, 건부지(도시형생활주택/근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) ~ 3) 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13265 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 31-5 와이엠에스빌 에이동 6층 602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 243,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

토지지분: 19.90㎡ (약 6.02평)

건물면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

건물지분: 21.90㎡ (약 6.62평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

대상 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '서일대학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 시설

대상 물건 북동측 인근에 서일대학교가 소재하고 있습니다. 주거 밀집 지역으로, 일반적인 생활 편의 시설은 보통 수준으로 갖추어져 있습니다. 주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 도로 접합 현황

남측으로는 노폭 약 6미터, 서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본 물건은 서울북부지방법원 2025타경13265호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁등기 말소 내역 등이 확인되며, 을구에 주택임차권이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 등기(갑6, 접수일자: 2025-09-10)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계 분석

* 임차인: 한 , 보증금 220,000,000원, 전입일자 2023-01-17, 확정일자 2022-12-16.

- 등기부상 해당 임차권(을1, 접수일자: 2025-02-13)은 말소기준권리보다 선순위이나, 물건명세서 및 관련 서류에 따르면 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 전액 배당을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

- 따라서, 실제 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 인수되는 권리

위 임차인 관련 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

해당 물건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 건축물대장상 YMS빌 A동 6층 602호에 해당하며, 2020년 11월 30일에 사용 승인되었습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변은 주거 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다. 특별한 상업 활동이 활발한 지역은 아니나, 주거용으로서는 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조(철근)콘크리트 지붕의 6층 건물이며, 해당 물건은 6층에 위치합니다. 외벽은 석재 마감 등, 창호는 새시창호 마감입니다. 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 건축물 상세 정보

- 건물명: YMS빌

- 동: A동

- 층수: 지상 6층 (해당 물건 6층)

- 용도: 도시형생활주택/근린생활시설 (집합)

- 주요 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2020년 11월 30일

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 규제 사항

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 본 경매가 진행될 경우, 해당 규제의 적용 가능성이 있습니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 다만, 일반적인 내국인의 주거용 취득에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 경매 시점의 구체적인 규제 여부를 추가 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* HUG 인수조건 변경: 임차인 관련 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)와의 보증금 관련 채권·채무 관계 조정을 시사하며, 상기 임차인 분석 내용과 같이 인수 보증금은 없는 것으로 판단되나, 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 북부지방법원에서 진행되는 강제경매 건으로, 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택입니다. 권리 분석상 선순위 임차인이 존재했으나, 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 감정가는 2억 4,300만원이며, 최근 동일 건물(YMS빌 A동)의 유사 면적대 시세가 약 2억 7,900만원에서 2억 8,800만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 건물은 2020년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 입지 및 교통 여건도 무난한 편입니다. 다만, 토지거래 허가구역 지정 등 일부 규제 사항은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가된 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 투자 가치가 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 관련 부담이 적습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물이 비교적 신축이라 관리가 용이합니다.

* 주거용 투자 적합: 도시형생활주택으로 주거용 부동산 투자처로서의 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 243,000,000원입니다. 제공된 최근 시세 정보 분석 결과, 해당 면적대의 실거래가는 약 279,000,000원 ~ 288,000,000원으로 추정됩니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 건물이 비교적 신축이며 입지 조건도 무난한 점을 고려할 때, 시세 반영 및 향후 시세 상승 가능성을 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

보수적 관점에서 감정가 대비 100%~105% 수준인 243,000,000원 ~ 255,000,000원을 고려할 수 있습니다.

적극적 관점에서는 시세 하단(약 279,000,000원)의 90% 수준인 약 251,000,000원 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

이에 본 물건의 예상 입찰가는 243,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서, 경매 당일의 경쟁 상황 및 투자 전략에 따라 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.