나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3012 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 242-35 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 '서울묵현초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 먹골역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 중 통칭'다담35빌' 제비동 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2021.6.16) 외벽 : 돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리'형의 토지로서, 현황 '공동주 택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

242-35번지, 242-119번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역( 위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한 강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09- 05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토 지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3012 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 242-35 비동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 16.63㎡ (약 5.03평)

* 토지지분: 16.63㎡ (약 5.03평)

* 건물면적: 24.80㎡ (약 7.50평)

* 건물지분: 24.8㎡ (약 7.50평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (이을순)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 '서울묵현초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 먹골역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 2필 일단의 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리'형의 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 건물의 구조 및 이용상태: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 중 B동 3층 302호(사용승인일: 2021.06.16)로서, 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

* 말소기준권리: 등기부등본상 2025년 09월 10일 접수된 이을순 채권자의 강제경매개시결정(채권금액 118,258,405원)이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김관수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-26

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. (주의: 대항력 있는 임차인이나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 보증금 여부 및 대항력 범위에 대한 철저한 추가 확인이 반드시 필요합니다.)

* 기타 권리: 소유권보존(2021-07-14), 공유자전원지분전부이전(2021-11-30), 각종 압류(서울특별시, 성동구, 중랑구) 등이 등기되어 있으며, 매각으로 인한 소멸 여부는 말소기준권리 이후의 권리들을 기준으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권(개요 없음)

1.3. 상권분석

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* 주변 상권: 본건 소재지는 '서울묵현초등학교' 남측 인근으로, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설 접근은 용이할 것으로 보입니다.

* 인근 실거래가 분석:

* 브라운캐슬(2015년 준공, 29.27㎡): 2026년 7월 24,500만원에 거래됨.

* 밀리언하우스(2022년 준공, 50.73㎡): 2026년 7월 59,500만원에 거래됨.

* 양지그린빌(2012년 준공, 59.09㎡): 2026년 7월 30,950만원에 거래됨.

* 건물 비교: 본건(24.80㎡)은 브라운캐슬(29.27㎡)과 면적 및 건물 연식(2015년 vs 2021년)이 유사하며, 최근 거래가 24,500만원을 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주거지 내에 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 제한적입니다.)

* 교통: 지하철 7호선 먹골역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 김관수 임차인은 2021년 10월 26일 전입하여 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 임차인의 실제 권리관계 및 이사 비용 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 과밀억제권역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 지역 지정이 있으나, 일반적인 주거용도 건물 거래 및 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 개발 계획 등과 관련하여 영향이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태: 2021년 6월에 사용 승인된 신축급 건물로 노후도는 낮으나, 건물 자체의 문제보다는 임차인 관련 리스크가 더 큰 문제입니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울특별시 중랑구 묵동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 하지만 등기부상 대항력 있는 임차인(김관수)이 보증금 0원으로 존재하여, 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 없더라도 명도 과정에서 상당한 주의와 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이러한 리스크를 감안하고, 주변 시세(유사 면적 24,500만원) 및 감정가(20,200만원)를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 상태가 비교적 양호합니다.

* 편리한 교통 및 입지: 지하철 7호선 먹골역 인근이며, 초등학교와 주거 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확합니다.

* 서울 내 주거용 부동산: 도심 접근성이 있고, 지속적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 202,000,000원

* 주변 실거래가(유사 면적): 약 24,500만원 (브라운캐슬, 29.27㎡, 2026년 7월 거래)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 김관수, 보증금 0원으로 명시)

* 분석: 본건은 감정가 20,200만원 대비 주변 유사 물건 실거래가가 24,500만원 수준으로, 시세 상승 여력이 있는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금/차임이 0원이라는 특이사항은 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 이 점을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 수준에서 접근하되, 임차인 관련 리스크 해소 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 1차 적정 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 추천 입찰가: 200,000,000원 (감정가 수준에서, 임차인 리스크를 감수하고 입찰하는 경우)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.