나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13234 [1] 서울특별시 강북구 번동 OOOOOO OO OO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.09.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 번동 "번동초등학교"서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택,근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건물로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역미분류(행위제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025. 4. 4. ~ 2026. 4. 3.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13234 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 번동 148-92 2층 나호

물건종별: 다세대주택

건물면적: 28.09㎡ (약 8.50평)

토지면적: 23.98㎡ (약 7.25평) (토지지분 포함)

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2506유동화전문유한회사

건축년도: 1989년 (건축물대장상 사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강북구 번동 '번동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접도로상태: 본건 남측으로 차량 통행이 가능한 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 21일 우리은행 근저당권 (을5)

등기부상 채권총액: 70,400,000원 (제공된 등기부요약 기준, 우리은행 근저당액과 일치)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

임차인현황: 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수되는 보증금이 0원이므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

특이사항: 본 건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등의 특수성이 존재할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건은 주거지역 내에 위치하여, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 번동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

인근 148-196번지의 '한성빌라1' (1991년 건축, 42.54㎡, 2층)이 2026년 7월 140,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 3,291,000원 수준입니다. 본건은 28.09㎡ (약 8.5평) 규모이므로, 이러한 시세라면 약 92,400,000원 내외의 가치를 가질 수 있습니다.

다른 사례로, 349-12번지 '유성빌라' (1994년 건축, 56.94㎡, 1층)와 521-54번지 '신우빌라' (1993년 건축, 55.35㎡, 1층)는 각각 190,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,337,000원 ~ 3,432,000원 수준으로, 본건보다 면적이 더 큰 주택들의 시세입니다.

감정가는 210,000,000원으로, 유사 면적의 최근 매매가(약 9천만원대)보다 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 감정평가 시 토지 가치 또는 향후 개발 가능성 등이 반영되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: '번동초등학교'가 인근에 위치하며, 대중교통을 통해 강북구 일대의 주요 편의시설 접근이 용이합니다.

주변 환경: 주변이 다세대주택 등으로 구성된 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역 미분류(행위제한), 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 및 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31. 기간).

건축년도: 1989년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

유동화 물건: 채권 양도 등 특수한 거래 과정을 거친 물건이므로, 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 조사 결과, 본건 인근에 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 번동 소재의 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 건축년도가 오래되었으나, 복잡했던 권리 관계는 정리되어 경매로 진행 중입니다. 토지거래허가구역 지정으로 인한 매수 제한 가능성이 있으므로, 매수자는 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다. 감정가 대비 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회로 판단되나, 낙찰가 결정 시에는 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

번동 지역의 다세대주택으로, 안정적인 주거 수요와 함께 가격 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

감정가(210,000,000원) 대비 최근 유사 물건들의 실거래가(약 9천만원대)가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

유동화 물건으로서 경매 절차를 통해 권리 관계가 명확히 정리된 상태로 진행되는 점은 긍정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

인근 유사 면적(28.09㎡) 다세대주택의 최근 매매가를 평당 약 330만원으로 환산할 경우, 약 92,400,000원 내외의 시세가 추정됩니다.

이러한 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 감정가보다는 낮지만, 유사 면적의 시장가보다는 높은 수준으로, 향후 추가적인 가치 상승 잠재력을 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 추가적인 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.