나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13253 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 380-1 공감대 2층 202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장평중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설, 교육시설, 공공시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 ""장한평역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하:1층, 지상:15층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2004.3.20)

외벽: 몰탈위페인팅 및 일부 외장 석재붙임 등 마감,
창호: 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 세장형의 토지로서, 공동주택,오피스텔/아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동대문구 장안동 380-1: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 숙박시설, 교육시설, 공공시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황:

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "장한평역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

* 건물 구조:

* 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제2층 제202호로서, 사용승인일은 2004년 3월 20일입니다.

* 외벽은 몰탈위페인팅 및 일부 외장 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시 창호 등 마감입니다.

* 토지 형상 및 이용상태:

* 본건의 토지는 세장형의 토지로서, 공동주택, 오피스텔/아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

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7. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을14. 주식회사세명대부 근저당권 (접수일자: 2025.04.10.)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 고윤영 외 12명 (접수일자: 2004.04.14.)

* 소유권이전: 문주석 (접수일자: 2008.06.26.) - 매매

* 근저당권: 주식회사세명대부 (채권총액: 600,000,000원) - 말소 예정.

* 임의경매개시결정: 박미승 (채권액 86,663,014원) - 말소 예정.

* 압류: 동대문구 (세정과) (접수일자: 2026.02.11.) - 말소 예정.

* 인수되는 권리:

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, "물건명세서 참고사항"에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 기재가 있습니다. 구체적인 지상권 설정 여부 및 내용은 명시되지 않았으므로, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성에 대해 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 11월 2일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 위 임차인 김 씨는 전입일자가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 확정일자, 배당신고 내역이 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 본 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 인수 보증금은 0원입니다.

* 주의: 제공된 "특이사항" 및 "특수물건정보"에 '대항력있는임차인'이라고 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황에서는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

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10. 상권분석

* 주변 상업 시설:

* 본건이 위치한 장안동 지역은 오피스텔, 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 장평중학교와 인접해 있어 학생 및 교직원 대상의 상권 수요가 있을 수 있습니다.

* 장한평역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설:

* 본건 소재지(서울특별시 동대문구 장안동 380-1) 인근에 유해시설은 확인되지 않았습니다.

* 장평중학교, 답십리초등학교, 동대문도서관 등 교육 시설과 각종 병원, 은행 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

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13. 생활정보

* 교통:

* 지하철 5호선 장한평역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 양호합니다.

* 교육:

* 장평중학교, 답십리초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

* 편의시설:

* 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공원/녹지:

* 주변에 공원 등이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

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16. 잠재적 리스크

* 미확인 권리 (지상권):

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 기재가 있어, 지상권 존재 여부에 대한 확인이 필수적입니다. 만약 지상권이 존재한다면 낙찰자가 이를 인수해야 하므로, 투자에 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 정보 불일치:

* '대항력있는임차인'이라는 일반 정보와 상세 임차인 현황의 '대항력 없음'이 상반되어, 실제 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 명시된 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.)

* 건축물 노후도:

* 2004년 사용승인된 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일 만료 예정으로, 이후에는 해당 제한이 해제될 것으로 보입니다.

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19. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동대문구 장안동의 오피스텔로, 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 풍부하여 거주 환경이 양호합니다.

* 감정가는 7억 6천만원으로, 해당 면적 대비 시세는 추가적인 분석이 필요합니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 대부분 소멸될 것으로 예상되나, '지상권'의 존재 가능성이 언급된 부분이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

* 명시된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, '대항력 있는 임차인'이라는 기재와 상반되는 부분이 있어 확인이 필요합니다.

* 향후 시세 분석 및 현장 답사를 통해 물건의 잠재적 가치를 면밀히 평가해야 할 물건입니다.

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22. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 우수한 주변 인프라: 생활 편의시설 및 교육 시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확하고 개발 가능성이 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: (향후 지역 개발 계획 등 고려 시)

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25. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 760,000,000원입니다.

* 현재 명시된 임차인 현황 기준으로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 유사 면적(약 153.30㎡, 46.4평)의 오피스텔 최근 실거래가는 6억 8천만원에서 7억 1천만원 수준으로 파악됩니다.

* 이러한 시세와 더불어, '지상권' 등 미확인 권리 인수 가능성 및 기타 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 6억 5천만원 ~ 6억 8천만원

* (주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 추가적인 권리 분석 결과, 현장 조사 내용 등에 따라 변동될 수 있습니다. 반드시 전문가와 상의 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.