나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51947 [1] 서울특별시 마포구 상수동 353-25 그레이25 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상수동 소재 지하철 상수역 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 상수역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 다세대주택및근린생활시설로서 외벽 : 석재 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등

이용상태

다세대주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 완경사지로 다세대주택 1개동의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상수동 353-25, 353-28 공히, 제2종일반주거지역(2019-12-19)(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24) ((한강변)서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임. 본건은 집합건축물대장상 무단증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있는바, 이는 옥상에 소재하며 다른 호수와 공통으로 해당되는 것으로 판단됨.

물건 비고

위반건축물

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51947 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 상수동 353-25 그레이25 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 건축년도: 2014년

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 3층 (해당층) / 6층 건물

* 감정가: 215,000,000 원

* 토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

* 건물면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 지하철 6호선 상수역 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대임.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 6호선 상수역 이용이 편리하여 제반 교통여건은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 24일 접수된 케이제이자산관리대부주식회사의 가압류 (금 29,516,969원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 2월 14일

* 확정일자: 2019년 1월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 160,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수함.

* 기타 권리사항:

* 을구 4번 순위 주택임차권 (양석현) 등기: 2024년 12월 30일 접수, 금액 160,000,000원, 인수 조건.

* 갑구 16번 가압류: 2024년 7월 24일 접수, 29,516,969원, 말소기준권리.

* 갑구 18번 강제경매: 2025년 9월 9일 접수, 166,474,520원, 본건 경매로 말소 예정.

* 갑구 19번 소유권이전청구권가등기: 2025년 11월 20일 접수, 매매예약. (말소되지 않는 권리이므로 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 건물 개요: 본건이 소재한 '그레이 25' 건물은 2014년에 건축된 다세대주택 및 근린생활시설로, 총 6층 건물이며 본건은 3층 302호임.

* 인근 시세:

* 본건과 동일 건물(그레이 25, 353-25번지) 내 2026년 6월 4일 거래된 14.79㎡ 면적의 물건이 190,000,000원에 거래됨. 이를 기준으로 산정한 본건(19.20㎡)의 시세는 약 246,653,125원 수준으로 추정됨.

* 주변 다른 다세대 주택들의 거래 사례를 볼 때, 해당 지역의 시세 변동성을 확인할 수 있음.

* 주변 건물 용도: 주거지대와 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 상권 유지 가능.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 지하철 상수역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하며, 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 우수함.

* 주변 환경: 조용한 주거 환경과 편리한 교통이 결합된 지역임.

* 주변 시설 확인: 지도 서비스 검색 결과, 해당 물건지 주변에 유해하거나 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 경매 참여 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 양석현의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재함. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 추가 비용 발생으로 이어질 수 있음.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 옥상 무단증축 등 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있음. (옥상, 샤시, 주거, 32㎡ 무단증축)

* 소유권이전청구권가등기: 말소되지 않는 권리로, 향후 소유권 분쟁의 소지가 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 마포구 상수동의 편리한 교통망과 주거 환경을 갖춘 도시형생활주택으로, 인근 시세 대비 감정가가 형성되어 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 위반건축물 등재라는 두 가지 주요 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 임차인 보증금 인수액은 상당한 금액이므로, 실제 인수 금액과 명도 비용을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 위반건축물 관련 행정 제재 가능성도 충분히 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 상수역 역세권에 위치하여 마포구의 높은 주거 선호도를 누릴 수 있음.

* 시세 대비 잠재력: 감정가가 인근 실거래가 대비 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 위험 요소를 감안한 적정 입찰 시 시세차익 기대 가능.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간으로서 1인 가구 등 실수요자에게 매력적일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원이며, 유사 면적의 인근 실거래가(그레이 25, 14.79㎡ 기준 약 246,653,125원)를 고려할 때, 시세는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 잠재적 부담과 위반건축물 등재로 인한 추가 비용 및 행정 리스크를 고려해야 합니다.

또한, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기 권리도 존재합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

인수해야 하는 임차인 보증금을 제외한 순수 투자 비용을 고려하여, 안전 마진을 확보하는 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 임차인과의 협상, 위반건축물 해소 방안, 가등기 권리자 확인 등 추가적인 조사와 현장 답사를 병행해야 합니다.

예상 입찰가: 200,000,000 원 ~ 215,000,000 원

(상기 예상 입찰가는 감정가 및 유사 물건 시세를 기반으로 하되, 위험 요소를 고려한 보수적인 접근이며, 최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 리스크 감내 수준에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.