나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11998 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철9호선 가양역 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상19층 중 제5층 제501호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설부지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 화곡로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 부한준의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11998 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제5층 제501호

용도: 오피스텔

감정가: 254,000,000원

토지면적: 3.98㎡ (약 1.20평)

토지 지분: 3.98㎡ (약 1.20평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물 지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물명: 우장산자하클래식

총 세대수: 68세대

해당 층수: 5층 (총 19층)

건축년도: 2020년 8월 28일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설 (소매점)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3

* 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 인근에 위치하며, 주변 지역은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 가양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 남동측으로 화곡로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (파주세무서장, 2023-11-08)

* 경매개시결정: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-09)

* 주요 권리 관계:

* 주택임차권 (을1): 부한준 (주택도시보증공사 승계), 보증금 245,000,000원. 전입일자 2020-12-11, 확정일자 2020-11-27. 대항력 없음.

* 소유권 이전 (갑4): 김승철 (2020-12-11, 매매)

* 인수되는 보증금: 0원

* 주의사항: 임차인 부한준의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (승계인): 보증금 245,000,000원, 차임 0원. 전입 2020-12-11, 확정 2020-11-27, 배당신고 2023-01-25. 대항력 없음.

* 이건영: 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2025-07-18. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "강서구청" 인근에 위치하여 행정 및 업무시설 접근성이 양호합니다.

* 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 지하철 9호선 가양역이 인근에 있어 대중교통을 이용한 접근성이 좋습니다.

* 인근 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 대략 2억 3천만 원에서 2억 5천만 원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건물인 '우장산자하클래식'의 유사 면적 실거래가는 2억 3천만 원에서 2억 5천만 원 범위에서 이루어진 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 가양역(도보 거리) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 강서구청 인근 지역으로 관공서 접근이 용이하며, 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 소재지 인근에 주거 환경에 영향을 미치는 대규모 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재하므로, 해당 조건의 구체적인 내용과 매수인의 권리·의무에 미치는 영향을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 관련 조건: 임차인 부한준(HUG 승계)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매수인에게 유리한 사항이나, 잔금 납부 시점까지 변동 사항이 없는지 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 제한: 공항 관련 보호지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 여러 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 강서구청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 권리 분석상 명확한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인 관련 주의사항에 명시된 'HUG 인수조건 변경'과 '보증금 반환 청구권 포기' 조항은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 이러한 특수 조건에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 강서구청 인근이라는 위치적 이점은 공공기관 종사자 등 안정적인 임차 수요를 확보하는 데 기여할 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰 후 명도 과정에서의 불확실성이 적습니다.

* HUG 인수조건 변경 내용이 유리하게 적용될 경우, 투자 가치를 높일 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 최근 오피스텔 평균 임대수익률은 5.71% 수준으로, 지역별 편차는 있으나 투자 매력이 있는 시장입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 254,000,000원

* 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 2억 3천만 원에서 2억 5천만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가는 시장 시세 범위 내에 있으며, 해당 금액은 낙찰 후 시세 차익을 확보하기 위한 적정 수준의 투자 수익률을 고려하여 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 이 범위는 감정가 대비 약 90.5% ~ 94.5% 수준이며, 시장 거래가 및 수익률을 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.