나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11990 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-51 서림그랑빌 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본 건 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여, 운행횟수 등으로 보아 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층건 내 제4층 제401호로서, 외 벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, CCTV설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지내 자체지반 평탄화한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.26.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 정보

* 소재지 및 건물 정보

* 토지 및 건물 현황

* 매각 대상 및 경매 구분

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11990 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-51 서림그랑빌 제4층 제401호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제401호

* 준공년도: 2019년

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

1.3. 토지 및 건물 현황

* 토지면적: 17.14㎡ (약 5.19평)

* 건물면적: 27.96㎡ (약 8.46평) - 전용면적

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 237,000,000원

2. 입지조건

* 주변 환경

* 교통 상황

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

2.1. 주변 환경

* 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

* 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역 (공항 관련)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약관한허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.26.)

3. 권리분석

* 말소기준권리 및 소멸 권리

* 인수되는 권리

* 임차인 현황 및 인수 여부

* 특이사항 및 주의사항

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 대구지방법원 2022카단145, 조택환 가압류 (2022.04.12.)

* 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 소멸 대상: 주택임차권(김 ), HUG 강제경매, 강서구 압류, 국민건강보험공단 압류 등

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, 등기부상 지상권은 없으나, 특이사항으로 지상권개요만 기재되어 있어 확인 필요)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-05-24

* 대항력: 없음

* 권리분석상 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환 의무는 매수인에게 인수되지 않음.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. (이는 임차권의 소멸을 전제로 함)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임.

* 매각으로 인한 임차보증금 반환채무 인수 부담은 없음. (대항력 없음)

* 다만, 임차인(HUG)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되므로, 관련 서류 및 절차 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 주변 거래 사례 분석

* 시세 분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

* 최근 2026년 7월 기준, 인근 지역 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 2019년 준공, 전용면적 19.98㎡, 4층 건물이 216,000,000원에 거래됨 (평당 약 35.7백만원, m²당 약 10.8백만원). 이는 본건과 준공년도가 동일하여 참고 가치가 높음.

* 1986년 준공, 전용면적 37.44㎡ 건물이 150,000,000원에 거래됨 (평당 약 13.2백만원, m²당 약 4.0백만원).

* 2002년 준공, 전용면적 37.56㎡ 건물이 160,000,000원에 거래됨 (평당 약 14.1백만원, m²당 약 4.3백만원).

4.2. 시세 분석

* 본건은 전용면적 27.96㎡, 2019년 준공으로 비교적 신축에 속함.

* 감정평가액은 237,000,000원 (m²당 약 8.47백만원)임.

* 유사 연식의 거래 사례(The One)를 고려하면, 본건의 감정가는 보수적으로 책정되었을 가능성이 있음.

* 해당 건물의 위치, 연식, 면적 등을 종합적으로 고려 시, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 시세가 형성될 것으로 보임.

5. 생활정보

* 편의시설

* 교육시설

5.1. 편의시설

* 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 상업 시설은 다소 제한적일 수 있음.

5.2. 교육시설

* 서울신정고등학교가 인근에 위치함.

* 주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 어린이집이 분포되어 있어 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 법적/행정적 제한

* 명도 관련

6.1. 법적/행정적 제한

* 공항 관련 보호지구 및 원추표면구역으로, 건축 행위나 항공기 운항에 따른 소음, 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있음.

* 토지거래계약관한허가구역으로, 외국인 등 특정 대상자의 경우 매수 시 허가를 받아야 할 수 있음 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.26.).

6.2. 명도 관련

* 해당 물건은 임차인이 대항력이 없으나, HUG가 임차인으로 등재되어 있고 복잡한 조건부 매각이므로 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

* 다만, '인수 보증금 합계: 0원' 및 '대항력 없음' 명시에 따라 매수인에게 보증금 반환 의무는 없음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2019년 준공 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물임.

* 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리관계가 명확함.

* 다만, 공항 관련 지구 지정 및 토지거래허가구역 지정 등의 제약사항이 존재함.

* 주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으며, 신축 건물이라는 장점이 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)으로 상품성이 양호함.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없음.

* 인근 유사 조건 거래 사례 대비 감정가 수준에서 매력적인 투자 기회가 될 수 있음.

* 강서구 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 237,000,000원

* 인근 유사 건물의 최근 매매가(2019년식, 19.98㎡, 216,000,000원)를 고려할 때, 본건(27.96㎡)의 가치는 최소 감정가 이상으로 판단됨.

* 보수적인 접근으로는 감정가 수준인 237,000,000원을 기준으로, 적극적인 투자를 고려한다면 5~10% 가량 높은 가격까지도 고려 가능함.

* 따라서, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 전략적으로 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.