나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1791 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층107호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재, ‘은평구청’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(노인복지시설)으로 주위는 아파트, 다세대 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제1층 제107호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

노인복지시설임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기 간:2025.8.26.~2026.8.25.))

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1791 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금정

감정가: 990,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 107호

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 평지붕 12층 건물 내 제1층 제107호

건물 사용승인일: 2006년 1월 20일

건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

토지면적: 20.08㎡ (약 6.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 용도 및 주요 특징

주용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설)

주변 환경: '은평구청' 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 주거 환경 양호 지역

특이사항: 토지거래허가구역 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호함. 지하철 3호선 녹번역이 도보 거리 내에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되고 있음

2.2. 주위 환경 및 편의시설

'은평구청'이 인근에 위치하여 행정 및 공공시설 접근성이 좋음. 북측으로는 녹번동 근린공원이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있음. 가톨릭대학교 은평성모병원 등 종합병원도 차량으로 약 10분 거리에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을13, 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2024년 7월 29일 접수, 채권액 720,000,000원.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 기타 권리사항

소유권이전: 갑24, 이경희, 2019년 1월 8일 매매.

근저당권: 을13, 농업협동조합자산관리회사, 2024년 7월 29일, 720,000,000원 (말소기준권리).

주택임차권: 을15, 김학철, 2024년 7월 29일 접수, 권리금액 280,000,000원. 전입일자 2024년 9월 4일, 확정일자 2022년 6월 13일.

임의경매: 갑25, 금정, 2025년 9월 5일 접수, 권리금액 605,251,462원.

등기부채권 총액: 1,000,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 김학철

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 4일

확정일자: 2022년 6월 13일

배당신고일자: 2024년 12월 30일

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

주의사항: 임차인 김학철은 확정일자(2022.06.13)가 전입일자(2024.09.04)보다 앞서고, 배당요구도 하였으나 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 그러나 관련 법적 해석에 따라 예기치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없으므로, 입찰 전 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 건물 특성

대상 물건이 속한 시니어캐슬 클라시온 건물은 노인복지시설, 교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설로 복합적인 용도로 활용되고 있습니다. 이는 사무실, 학원, 복지 관련 시설 등 다양한 목적의 상업적 활용 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 상권

주변에 아파트 및 다세대 주택이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 은평구청 등 공공시설 인근으로 안정적인 유동인구를 기대할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 대상 물건 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 녹번동 근린공원과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

은평구청, 사회복지관, 보건소 등 행정 및 복지 시설이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 의료시설

차량으로 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원과 청구성심병원 등 종합병원이 위치하여 의료 접근성이 우수합니다.

5.3. 교통

지하철 3호선 녹번역이 도보 10분 거리에 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있음을 의미합니다. 다만, 현재 건물의 주 용도가 노인복지시설 및 제2종근린생활시설이므로, 허가 대상 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 직접적으로 해당하지 않을 수 있으나, 거래 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 2006년으로, 일정 수준의 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 따라서 건물 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.3. 다수의 경공매 물건

'시니어캐슬 클라시온' 단지 내에서 다수의 경공매 물건이 진행 중이라는 점은 시장 내 매물 증가로 인한 가격 조정 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 양호한 입지에 위치하며, 교육연구시설 및 노인복지시설로서의 잠재력을 가진 노유자시설입니다. 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 그리고 쾌적한 주변 환경을 갖추고 있어 다양한 용도로 활용될 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 건물 노후화, 그리고 단지 내 다수의 경공매 물건 진행 상황 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인 관련 사항은 최종 점검이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 은평구 내 역세권 입지로, 도심 접근성이 우수합니다.

* 노인복지시설, 교육시설, 근린생활시설 등 다용도 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

* 인수할 권리가 없어 낙찰 후 권리관계가 깔끔할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 990,000,000원을 기준으로 시장 상황, 향후 활용 계획, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 유사 물건의 실거래가 및 경매 진행 상황을 참고하되, 급매물이나 다수의 경공매 물건 진행 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.