나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11917 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제7층 제705호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재"방화중학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(공항시장역-지하철9호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제7층 제705호로서, (사용승인일: 2021.07.12.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 서측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11917 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제7층 제705호

용도: 다세대주택

토지면적: 6.77㎡ (약 2.05평)

건물면적: 18.90㎡ (약 5.72평) (전용면적 추정)

감정가: 229,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2021.07.12. (신축 건물)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 복합 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 공항시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

2필지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기 이후 신탁 말소, 공유자 지분 이전 등기가 이루어졌습니다.

서울남부지방법원의 강제경매 개시 결정(2025타경11917)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 235,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (실질 임차인: 이 )

보증금: 235,000,000원

전입일자: 2021-08-30 (확정일자: 2021-08-13)

대항력: 없음

주요 조건: 임차인 이 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바가 없습니다.

본 경매 물건은 임차인 관련 조건(청구권 포기 및 등기 말소)을 승계하는 조건으로 매각되므로, 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

3.4. 말소기준권리

서울남부지방법원 2025타경11917 (주택도시보증공사 강제경매 개시 결정)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 지역 분석

본건은 마곡지구 인근의 다세대주택 및 오피스텔 밀집 지역에 위치합니다.

신축 건물인 '마곡 킹덤 비바체'에 해당하며, 사용승인일이 2021년으로 비교적 최신입니다.

주변에는 다수의 소형 주거시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 배후수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 신축 연도 및 상태

건물 사용승인일: 2021.07.12.

신축 후 약 5년이 경과한 건물로, 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 방화중학교가 위치하고 있습니다.

그 외 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 학군 내에 포함될 가능성이 있으며, 구체적인 학군은 교육지원청 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인(주택도시보증공사/이 )의 경우, 대항력이 없으며 매각 조건에 따라 임차보증금 반환청구권을 포기하고 명도를 진행해야 합니다. 이는 낙찰자가 직접 명도 협상을 해야 함을 의미하며, 원만한 협상이 이루어지지 않을 경우 명도 지연의 가능성이 있습니다.

다만, "배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기" 조건으로 매각되므로, HUG가 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 낙찰자에게 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 해석됩니다.

6.2. 건축 및 이용 관련 리스크

건물 용도가 업무시설 및 공동주택으로 되어 있으나, 본 건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태의 차이 발생 가능성을 염두에 두어야 하나, 본건은 다세대주택으로 사용승인되었고 현재도 해당 용도로 이용 중인 것으로 보입니다.

6.3. 토지 이용 제한

공항시설법상 수평표면구역, 군사기지법상 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 제한이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 특정 조건 하에 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 공항시장역 인근에 자리하고 있습니다.

7.2. 장점

2021년 준공된 신축급 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

지하철 9호선 공항시장역 이용이 가능하여 교통 편의성이 있습니다.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합합니다.

토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 말까지로, 해당 기간 이후 거래 시 허가 문제가 해소됩니다.

7.3. 단점

임차인 관련 조건(청구권 포기 및 등기 말소)에 대한 명확한 이해 및 협상이 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가(2.29억원)가 높게 책정된 것으로 보입니다.

공항 관련 제한 구역에 포함되어 있어 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 가치

2021년 준공으로 건물의 감가상각이 적어 장기 보유 시 안정적인 가치 유지가 가능합니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 9호선 공항시장역과 인접하여 향후 역 주변 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

8.3. 개발 가능성

마곡지구 개발과 연계하여 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. 소형 면적은 전월세 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 18.90㎡ (약 5.72평)의 소형 다세대주택이며, 2021년식으로 비교적 신축입니다.

주변의 최근 매매 사례(2026년 5월) 중 '리츠펠리스'(2015년식, 29.82㎡)가 210,000,000원(약 2.33백만원/평)에 거래되었습니다. 본건은 이보다 신축이며 면적이 작습니다.

신축 연식과 지역적 가치를 고려할 때, 평당 2,500만원 ~ 3,000만원 수준의 시세 형성을 예상해 볼 수 있습니다.

이를 본건 면적(약 5.72평)에 적용 시, 143,000,000원 ~ 171,600,000원 정도의 시가총액이 산출됩니다.

본건의 감정가(229,000,000원)는 이러한 시세 추정가보다 높은 편입니다.

특히, 임차인 보증금 235,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점은 낙찰자에게 유리하게 작용합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 229,000,000원

주변 최근 시세 추정 범위: 143,000,000원 ~ 171,600,000원

명도 관련 인수 부담 없음

본건은 신축 건물이라는 점과 마곡지구의 발전 가능성을 고려하되, 감정가와의 괴리 및 주변 시세를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 임차보증금 인수 부담이 없으므로, 시세 범위 내에서 적극적인 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

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