나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12029 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1127-25 몽삐에뜨3차 제5층 제505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로디지털단지역(2호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 다세대, 오피스텔, 근린생활시설 및 호텔 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 인근에 노선버스정류장 및 '구로디지털단지역(2호선)'이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지상 8층건 내 5층 505호로서,
외 벽 : 석재타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔) (후첨 : ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 승강기설비, 개별난방설비, 소화전설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 기계식주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 평지 사다리형 토지로, 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약4미터 내외의 막다른도로를 통해 인근도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 준공업지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어있음.

기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 서울특별시 구로구 구로동 1127-25번지에 위치한 몽삐에뜨3차 건물 내 제5층 제505호입니다. 해당 오피스텔은 2019년에 건축되었으며, 총 8층 건물 중 5층에 해당합니다.

1.2. 경매 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12029 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.3. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 207,000,000원입니다.

토지면적은 11.85㎡ (약 3.58평)이며, 건물면적은 22.00㎡ (약 6.66평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로디지털단지역(2호선)"에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 호텔 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 편의성

인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 '구로디지털단지역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 건 건물은 북서측으로 약 4미터 내외의 막다른 도로를 통해 인근 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기, 공유자 지분 이전 등기가 확인됩니다. 주요 권리로는 2023년 10월 17일 접수된 주택임차권(양혁성, 권리금액 199,500,000원)이 있으나, 말소 예정 권리입니다. 또한, 수원세무서장 및 안산세무서장의 압류 등기가 있었으나 모두 말소되었습니다. 강제경매는 주택도시보증공사에 의해 2025년 9월 10일에 접수되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황에는 주택도시보증공사(양혁성)가 보증금 199,500,000원, 차임 0원으로 2021년 9월 30일 전입(사업일자)하였으며, 확정일자는 2021년 9월 1일입니다. 해당 임차권은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

특별한 점은, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 수원세무서장의 압류 등기입니다. 매각으로 인해 주택임차권, 압류 등기 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 구로동 일대는 구로디지털단지를 중심으로 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있으며, 배후 주거 시설 및 상업 시설이 공존하는 복합 상업/업무 지구입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 위치하고 있어 업무 및 주거 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 인근에 근린생활시설 및 편의시설이 다수 존재하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체적으로 기본적인 승강기 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있으며, 기계식 주차장도 마련되어 있습니다.

5.2. 주거/업무 환경

주변에 지하철역과 버스정류장이 있어 출퇴근 및 이동이 용이하며, 오피스텔로서의 업무 환경과 주거 환경을 겸비하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 계약 조건 관련 리스크

임차인 양혁성 및 주택도시보증공사가 보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 매수인은 이 부분을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중인 점은 추후 활용 방안에 따른 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구의 주요 업무지구인 구로디지털단지 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 신축 오피스텔로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 관련 특수 조건으로 인한 잠재적 리스크를 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 구로디지털단지역 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대.

* 2019년 신축 건물로 비교적 현대적인 시설 보유.

* 권리분석상 매수인이 인수할 보증금이 없어 명확한 권리 취득 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(몽삐에뜨3차) 내 유사 면적(22㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 16일에 205,000,000원(20,500만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 감정평가액 또한 207,000,000원으로, 현재 시세는 감정가 수준 또는 직거래가와 유사하게 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없는 물건이며, 최근 유사 실거래가 및 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 207,000,000원을 중심으로 고려하는 것이 합리적입니다. 입찰 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 200,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.