나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11996 [1] 서울특별시 양천구 신월동 539-6 중앙위너스3차 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "강서초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 서울특별시 양천구 신월동 539-6 중앙위너스3차 제2층 제201호에 소재하며, 토지면적은 29.40㎡(약 8.89평)이며 건물면적은 49.77㎡(약 15.05평)입니다. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.2. 건물 상세정보

* 건물명: 중앙위너스3차

* 건축년도: 2010년 10월 4일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

* 층수: 지하 없음, 지상 5층 중 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택 및 근린생활시설 (본건은 제201호 다세대주택)

* 건물 전용면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

* 건물 총면적: 362.49㎡

* 토지 제공 면적: 29.40㎡ (토지 지분)

1.3. 토지 상세정보

* 총 토지 면적: 170.9㎡ (대지권 면적)

* 본건 토지 지분: 29.40㎡ (약 8.89평)

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

1.4. 매각 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11996 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 220,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "강서초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 및 소멸 권리

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2022-09-22)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤정원)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-17

* 확정일자: 2021-05-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 윤정원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매각으로 인해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 특이 권리사항

* HUG 인수조건 변경: 본건 매각 시 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경이 있음을 유의해야 합니다.

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 매각으로 인한 임차인의 잔여 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 해당 조건이 충족될 경우 인수 부담은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보이고 있습니다.

* 2026년 5월 거래된 양천구 신월동 523-26번지 효성쉐르빌(2017년 건축, 52.41㎡)은 302,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 19,114,000원)

* 2026년 5월 거래된 양천구 신월동 9-3번지 수명산시그니처(2019년 건축, 55.56㎡)는 329,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 19,583,000원)

4.2. 비교 대상 분석

본건(49.77㎡)은 면적과 건축 연식 면에서 비교 대상 물건들과 유사하거나 다소 작지만, 최근 거래된 신축급 다세대주택의 시세는 평당 1,900만원 이상을 형성하고 있습니다.

4.3. 현 시세 평가

본건의 감정가는 220,000,000원이나, 최근 인근 유사 물건들의 실거래가를 감안할 때 시장 가치는 더 높게 평가될 수 있습니다. 본건의 전용면적(약 15.05평)을 고려했을 때, 평당 약 1,700만원~1,900만원 수준으로 환산하면 대략 255,750,000원 ~ 285,950,000원 범위의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육기관

* 본건 인근에 강서초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제반 교통 상황이 무난하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음 대책 지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21 지정, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

6.2. 임대차 관련 위험

* 임차인(주택도시보증공사) 관련하여 "배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건"이 명시되어 있습니다. 만약 이 조건이 정상적으로 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 보증금 반환 의무가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 시장 시세: 인근 유사 물건의 실거래가보다 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 소멸: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 인수되는 권리가 거의 없습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 명확한 조건 하에 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 입지, 건물 상태, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건에 대한 면밀한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 조건이 명확히 이행될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 본건의 시장 가치(약 255,750,000원 ~ 285,950,000원)와 감정가(220,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로 본건의 예상 입찰가는 260,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.