나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11935 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 400-72 스카이빌 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(지하철 5호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2016.03.21.) 외벽 : 벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 전유부 상에 위반건축물로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11935 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 400-72 스카이빌 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 241,480,000원

토지 면적: 18.90㎡ (약 5.71평)

토지 지분: 18.9㎡ (약 5.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 제시외 면적: 8.64㎡ (약 2.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2016년 3월 21일

건물명: 스카이빌

층수: 4층

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 '화곡역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경

본건 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건은 남동측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무내역

본건의 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부등본상 확인된 총 채무 총액은 820,241,204원입니다.

주요 권리로는 소유권보존, 공유자전원지분전부이전(매매), 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 20일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음.

임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 7일

확정일자: 2022년 9월 7일

배당신고일자: 2024년 8월 1일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 3일 구로세무서장의 압류(징세과-티 52242)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 대부분의 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 특별 매각조건으로 '주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다고 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 조건(건축년도, 층수)을 가진 인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2019년 준공된 '더원'(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 29.75㎡로 위 사례보다 넓으며, 감정가는 241,480,000원입니다.

이를 종합해 볼 때, 본건의 시세는 약 216,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 제4층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

건물은 2016년 3월 21일에 사용 승인되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 공항 중요시설물보호지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

5. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 본건은 집합건축물대장상 위반건축물(주거 무단증축)로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한, 대출 제한 등의 불이익을 받을 수 있는 중대한 사항입니다.

HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경 및 매각 조건으로 인해 관련 절차나 추후 발생할 수 있는 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

제시외 건물: 건물 제시외 면적 8.64㎡(약 2.61평)가 존재하며, 이는 위반건축물과 연관될 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다. 건물 역시 비교적 최근에 준공(2016년)되어 연식이 오래되지 않은 장점이 있습니다.

하지만 위반건축물 등재라는 치명적인 리스크 요소를 안고 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. HUG 관련 조건 및 제시외 건물 존재 또한 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

그럼에도 불구하고, 매각 조건상 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 주변 시세 및 감정가를 고려했을 때 적정 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

임차 보증금 미인수: 매각 조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 241,480,000원이며, 유사 물건의 최근 매매 사례를 볼 때 시세는 216,000,000원 이상으로 형성되어 있습니다.

다만, 위반건축물 등재라는 중대한 리스크 요소를 감안하여 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시 215,000,000원 에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 위반건축물 관련 추가 조사 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.