나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11972 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제12층 제1207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 상업용 및 업무용 건물과 다세대주택 등의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 제12층 제1207호로서, - 사용승인일: 2013년 9월 26일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 남동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지들은 7필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사 기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25) 등입니다. 또한 기호 (1) ~ 기호 (4) 토지는 도로(접함), 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴)이며, 기호 (4) ~ 기호 (7) 토지는 소로2류(폭 8m~10m)(접합)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 서울특별시 금천구 가산동 141-2번지, 가산 양우내안애애플 제12층 제1207호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

토지 면적은 2.89㎡ (약 0.87평)이며, 건물 면적은 12.04㎡ (약 3.64평)입니다.

감정가는 113,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김 입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 건물 정보

건물명은 "가산 양우 내안애 애플"이며, 2013년 9월 26일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 12층에 위치합니다.

해당 물건은 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중이며, 총 95세대가 거주할 수 있는 규모입니다.

전용면적은 12.04㎡ (약 3.64평)입니다.

건물은 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건이 속한 토지는 총 7필지로 구성되어 있으며, 전체 토지 면적은 1113.5㎡ (약 336.84평)입니다.

본건 구분소유자의 토지 지분은 2.89㎡ (약 0.87평)입니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 있습니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11972 (1)입니다.

매각 대상은 건물과 토지 전부에 대한 일괄 매각입니다.

경매 구분은 채권자 김 의 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동 주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 상업용 및 업무용 건물, 다세대주택 등 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

가산디지털단지와 인접하여 직주근접의 이점이 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2025년 2월 20일자 금천세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 122,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 25일

확정일자: 2020년 8월 24일

배당신고일자: 2025년 1월 8일

대항력: 있음

비고: 선순위임차권, 인수 보증금 합계 0원 (단, '말소: 인수'로 표기되어 있어 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액 인수 가능성 있음)

* 임차인 김 은 대항력이 있으며, 보증금 122,800,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 보증금 전액이 변제되지 않더라도 잔액 인수의무가 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2025.02.20. 금천세무서 압류 (갑5)

매각으로 인해 말소될 권리:

* 갑4 (2020.09.28) 소유권이전 (이창호)

* 갑5 (2025.02.20) 금천세무서 압류

* 갑6 (2025.04.22) 금천구 압류

* 갑7 (2025.09.09) 강제경매개시결정 (채권자: 김 )

인수되는 권리:

* 을3 (2025.01.08) 주택임차권 (채권자: 김 , 금액: 122,800,000원) - 보증금 전액 변제되지 않으면 잔액 인수

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일: 서울 금천구 가산동 239-2 (원평6차, 다세대) 69.55㎡, 5층, 29,000만원

* 2026년 5월 11일: 서울 금천구 가산동 238-38 (성운쉐르빌, 다세대) 29.89㎡, 4층, 21,300만원

* 2026년 5월 7일: 서울 금천구 가산동 778 (다온캐슬, 다세대) 33.87㎡, 2층, 29,300만원

본 물건은 도시형생활주택으로, 위 다세대주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

가산동 141-2번지의 "가산 양우 내안애 애플" 단지 내 비슷한 면적의 소형 오피스텔/도시형생활주택의 실제 거래 사례를 추가 조사하여 정확한 시세 파악이 필요합니다.

면적(12.04㎡)이 매우 작아, 1인 가구 또는 소형 투자용으로 수요가 있을 것으로 보입니다.

4.2. 건물(단지) 특징

본건은 "가산 양우 내안애 애플" 단지 내에 위치하며, 도시형생활주택과 오피스텔이 혼합된 주상복합 형태일 가능성이 있습니다.

18층 건물로, 12층이라는 중층부에 위치하며, 건축 연도는 2013년으로 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 가산동 주민센터 인근에 위치하며, 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

구체적인 인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 주거지로서 초, 중, 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 생활 편의

가산디지털단지와 인접하여 관련 산업단지 종사자들의 주거 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 122,800,000원 중 전액 변제되지 않는 잔액 인수 위험이 있습니다. '말소: 인수'로 표기된 점을 미루어 볼 때, 배당 결과와 무관하게 잔액 인수 가능성이 높으므로, 낙찰 후 추가적인 금전 부담이 발생할 수 있습니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 인수되므로, 이를 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

* 면적이 12.04㎡ (약 3.64평)으로 매우 작아, 일반적인 주거 공간으로서의 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 가산디지털단지 인근의 직주근접 수요를 기반으로 하는 투자 가치를 지니고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 122,800,000원 중 잔액 인수 가능성이라는 중대한 권리상 리스크가 존재합니다. 이 부분에 대한 철저한 확인과 대비 없이는 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

물건 자체의 면적이 매우 작다는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 인근의 풍부한 직주근접 수요

* 소형 면적으로 인한 투자 진입 장벽 낮음 (단, 임차인 인수 조건 감안)

* 신축(2013년식)에 가까운 건물 상태

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 122,800,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, 등기부상 '말소: 인수'로 명확히 기재되어 있어 보증금 잔액 인수 가능성이 매우 높습니다.

만약 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 한다면, 낙찰가가 감정가(113,000,000원) 수준이더라도 실제 매수인의 총 부담액은 122,800,000원을 초과하게 되어 손해를 볼 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 금액(122,800,000원)을 최우선적으로 고려해야 합니다.

실질적인 투자 가치를 판단하기 위해서는 임차인과의 협상, 임차인이 배당으로 얼마를 변제받을 수 있는지에 대한 배당표 확인 등이 필수적입니다.

현재로서는 임차인 보증금 인수 금액을 제외하고 수익을 기대하기 어려운 구조일 수 있습니다.

따라서 매우 보수적인 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 다음과 같이 제시합니다.

* 예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

(단, 위 금액은 보증금 122,800,000원 전액 인수 조건 하에, 최소한의 투자 수익을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 배당 현황, 주변 시세 재조사 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.