나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103873 [1] 서울특별시 종로구 평창동 148-28 더스마츠 에이동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 "평창동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 및 다가구주택, 고급주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2016.06.24) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 연립주택으로 이용중입니다. ※ 자세한 사항은 후면 "건물개황도" 참고 바랍니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 완경사를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103873 (1) 사건의 경매 대상 물건에 대한 종합적인 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 서울특별시 종로구 평창동 148-28 더스마츠 에이동 1층102호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유한회사

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 95.58㎡ (약 28.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.89㎡ (약 22.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가: 504,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 "평창동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대 및 다가구주택, 고급주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 완경사를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건은 2016년 7월 19일 소유권 보존 및 이전 등기가 이루어졌으며, 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. 가장 최근 등기부상 말소 기준권리는 2021년 8월 31일 접수된 하나은행의 근저당(채권금액 284,900,000원)입니다. 또한, 2025년 9월 5일 접수된 유한회사의 강제경매 개시 결정 등기(채권금액 203,989,475원)가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 조남경 씨가 확인되었으며, 전입일자는 2023년 6월 27일입니다. 보증금 및 차임은 각각 0원으로 신고되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 대상 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2021년 8월 31일 접수된 하나은행의 근저당입니다. 경매 절차를 통해 을구의 근저당과 갑구의 강제경매 개시결정 등기는 말소될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

평창동은 서울의 대표적인 고급 주거 지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 다수의 예술가 거주지와 갤러리가 위치하는 등 문화적 가치가 높은 지역입니다.

4.2. 주변 시설

본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 기능과 근린생활시설이 조화롭게 배치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 3층 건물 내 제1층 제102호입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 준공 시점

본 건이 포함된 건물의 사용승인일은 2016년 6월 24일로, 비교적 최근에 건축된 신축급 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 제1종일반주거지역, 자연경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로도 규제받고 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

임차인은 있으나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 법적으로 인수할 부담은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 절차상의 시간 소요 가능성은 존재합니다. 공부와의 차이나 기타 참고사항은 특별한 내용이 기재되어 있지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 종로구 평창동의 우수한 입지에 신축급 연립주택으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 부담이 적은 편입니다. 다만, 여러 토지이용계획상의 제한이 존재하며, 명도 절차에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심의 고급 주거지인 평창동에 위치하여 희소성 높음

* 2016년 준공된 신축급 건물로 건물 상태 양호

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리관계 명확

* 인수할 임차인 보증금 없어 명도 부담 적음

9. 예상 입찰가

감정가는 504,000,000원이며, 면적은 74.89㎡ (약 22.66평)입니다. 주변 연립 및 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 2,800만원에서 3,170만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 이러한 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보이며, 특히 준공 연도가 2016년으로 최신축에 속한다는 점을 감안하면 추가적인 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서, 시장 가격 및 물건의 가치를 고려하여 580,000,000원에서 620,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 전략적으로는 590,000,000원 내외에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.