나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경656 [1] 서울특별시 금천구 가산동 237-50 세교예지안7차 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 "독산역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2017.07.28) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 경매 사건 정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경656 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

1.2. 물건 현황

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* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 237-50 세교예지안7차 제2층 제203호

* 건물 명칭: 세교예지안 7차

* 구분: 집합건물

* 용도: 도시형생활주택

* 사용승인일: 2017년 7월 28일

1.3. 면적 및 지분

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* 토지면적: 15.86 ㎡ (약 4.80 평)

* 토지 지분: 15.86 ㎡

* 건물면적: 29.94 ㎡ (약 9.05 평)

* 건물 지분: 29.94 ㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

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* 감정가: 225,000,000 원

2. 입지조건

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1.1. 위치 및 주위환경

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* 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

1.2. 교통상황

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* 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 도로상태

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* 대상 물건은 서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

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* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)입니다.

3. 권리분석

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1.1. 말소기준권리

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* 말소기준권리는 2025년 9월 9일 접수된 '갑3' 강제경매 (권리자: 송민지, 권리금액: 215,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

1.2. 인수되는 권리

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* 감정평가서 요약 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목은 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 내용이 없어 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (추가 확인 필요)

1.3. 임차인 현황

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* 임차인: 송민지 (송 )

* 보증금: 220,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2019년 6월 28일

* 확정일자: 2019년 6월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 공동담보, 대항력있는 임차인

* 특이사항: 상기 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 그러나 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 경매 종결 시 배당 결과에 따라 잔여 보증금 발생 및 명도 협상 또는 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 보증금액이 미상인 것은 아니지만, 대항력 존재 자체만으로도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

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1.1. 지역 특성

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* 본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

1.2. 건물 용도 및 특성

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* 건축물대장 상 공동주택 및 업무시설 복합 용도로 활용될 수 있는 건물(세교예지안7차)입니다.

* 철근콘크리트 구조이며, 2017년 준공되어 건물 노후도가 낮습니다.

* 승강기, 주차시설 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

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1.1. 주거 환경

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* "세일중학교" 남서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 보통입니다.

* 인근에 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 부족하므로 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

1.2. 편의시설

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* 인근에 상업 시설(근린생활시설)이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 1호선 "독산역"을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.3. 건물 내부 설비

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3.

* 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 기본적인 주거 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

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1.1. 대항력 있는 임차인 명도 문제

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3.

* 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인 송민지(송 )가 존재합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 순위에 따라 잔여 보증금 발생 시 명도 협상 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인의 전입일자(2019-06-28)가 말소기준권리 접수일자(2025-09-09)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다.

1.2. 토지이용계획 상 제한사항

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* 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 재건축, 증축, 용도변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 외국인 토지거래 허가구역으로, 외국인 입찰 시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 혐오시설 유무

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* 제공된 정보 내에서 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다. 다만, 준공업지역 특성 상 일부 산업 시설이 존재할 수 있으므로 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 1호선 독산역 인근에 있어 교통이 비교적 편리한 편입니다. 2017년 준공된 건물로 신축성이 양호하며, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인 송민지(송 )의 존재입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시에도 불구하고, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 명도 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

또한, 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 토지이용계획상의 제한이 있어 향후 개발이나 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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1.1. 우수한 교통 접근성

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* 지하철 1호선 독산역의 도보 또는 짧은 거리 접근이 가능하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.2. 신축급 건물

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* 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이성이 높습니다.

1.3. 일괄매각

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* 토지와 건물을 일괄로 매각하여 권리 관계가 명확하며, 토지 사용에 대한 권리 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

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1.1. 시세 분석

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* 비슷한 면적(29.89㎡)의 인근 다세대 주택이 2026년 5월 213,000,000원에 거래되었습니다 (건축년도 2016년).

* 본 물건의 감정가는 225,000,000원이며, 건물 면적(29.94㎡)은 비교 대상 물건과 유사합니다.

1.2. 입찰가 산정

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* 대항력 있는 임차인의 보증금(220,000,000원)이 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시대로 전액 인수되지 않는다고 가정하고, 유사 면적 실거래가(213,000,000원)와 감정가(225,000,000원)를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 그러나 임차인의 보증금 일부라도 인수될 경우, 총 투자금액이 크게 증가할 수 있으므로, 배당표 확정 후 임차인 보증금 회수 가능 금액에 대한 면밀한 분석 후 신중한 접근이 필요합니다.

* 현 시세 및 투자 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 특히, 임차인의 배당금을 면밀히 확인하여 낙찰 후 추가 부담이 없도록 하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.