나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3006 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1703-1 건영아파트 4동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[서울대학교입구 교차로] 서측 근거리 및 [신림선 관악산역] 남서측 인근에 위치하고 있음 아파트단지와 단독주택, 중소규모 공동주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임

교통상황

본건 소재 아파트 단지 내로 차량의 접근 및 출입 가능하며 인근에 지하철역(신림선) 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지하1층, 지상15층 아파트 중 13층 1302호 단위세대로(사용승인일:1996.06.18) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 외 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등임

이용상태

아파트 1개호로 이용 중임

설비내역

도시가스에 의한 개별난방임 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로 전반적인 경사지를 아파트건부지로 조성, 총 7개동의 아파트 및 부대 건물의 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

북동측으로 '신림로3길'에 북측으로 '신림로3가길'에 접하고 있으며 각 도로와 단지내 도로가 연결되어 차량의 출입이 가능한 상태임

토지이용계획 및 제한상태

2필 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산주변), 토지거래계약에 관한허가구역이며 일부 도로(저촉), 비오톱1등급(저촉)임 (별첨한 사본 참고하시기 바람)

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2차례 현장 방문하였으나 폐문부재 계속되어 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3006 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1703-1 건영아파트 4동 13층1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 768,000,000원

* 토지면적: 37.91㎡ (약 11.47평)

* 건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남원원예농업협동조합

* 아파트명: 건영3차아파트 (LIG대학마을)

* 사용승인일: 1996년 6월 18일

1.2. 입지조건

* 위치: 서울대학교입구 교차로 서측 근거리 및 신림선 관악산역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 아파트 단지와 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 신림선 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다. 북동측 '신림로3길'과 북측 '신림로3가길'에 접해 있으며, 단지 내 도로와 연결되어 차량 출입이 원활합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 근저당권 (2015-08-07, 남원원예농업협동조합, 348,600,000원) - 등기부상 말소 기재 확인.

* 진행 경매: 갑38 임의경매 (2025-09-04, 남원원예농업협동조합, 308,931,322원)

* 기타 권리: 등기부상 확인된 모든 권리(소유권이전청구권가등기, 소유권이전, 근저당권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, '물건명세서 참고사항'에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

* 채권 총액: 738,600,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강남기

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없는 것으로 신고되었으며, 대항력이 없어 인도명령 대상이 될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 중심의 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거민을 위한 편의 시설 및 소규모 점포들이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트벽식구조의 지상 15층 아파트 중 13층 1302호입니다.

* 설비내역: 도시가스 개별난방, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트 1개 호로 이용 중입니다.

* 토지이용: 2필지의 부정형 토지 위에 조성된 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로: 북동측 '신림로3길', 북측 '신림로3가길'과 접하며 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하며, 일부 도로 및 비오톱과 저촉됩니다.

* 건축물 정보:

* 총괄표제부: 건영아파트(3차), 대지면적 27,999.8㎡, 연면적 77,543.54㎡, 용도 공동주택(아파트), 최고 15층, 총 783세대.

* 표제부: 4동, 경사스라브 지붕, 철근콘크리트 벽식구조, 1989년 4월 12일 건축허가, 1996년 6월 18일 사용승인.

* 전유부: 4동 1302호, 지상 13층.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 건영3차아파트

* 주소: 서울특별시 관악구 신림동 1703-1

* 사용승인일: 19960618

* 동수: 7개동

* 세대수: 783세대

* 총 주차대수: 516대 (지상 12대, 지하 17대 포함)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

* 혐오시설: 제공된 자료에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 2회 현장 방문 시 폐문 부재로 인해 내부 이용 상태 및 점유 관계 확인이 미흡했습니다. 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 여러 제한 사항(가축사육제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 과밀억제, 중점경관관리, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 건은 서울 관악구 신림동에 위치한 건영3차아파트 13층 물건으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있으며, 인수할 권리가 없어 명도만 원만히 진행된다면 비교적 안전한 투자가 될 수 있습니다.

* 다만, 폐문으로 인한 현장 확인의 어려움과 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신림선 관악산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 84.82㎡의 전용면적으로 일반적인 3룸 아파트 크기입니다.

* 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 감정가 및 최근 시세 수준을 고려할 때, 적정 입찰가로 낙찰 시 시세차익이 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보에 따르면 84.82㎡ 면적의 유사 물건이 2026년 6월경 730,000,000원에서 732,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 감정가는 768,000,000원으로, 최근 거래가보다는 다소 높게 책정되었습니다.

* 인수할 보증금이 없는 점과 권리 관계가 비교적 명확한 점을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% ~ 95% 수준, 즉 약 690,000,000원 ~ 730,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 현장 방문을 통해 실제 물건 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.