나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103842 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '상도역(7호선)' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 상도역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제3층 제302호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 전기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 남측 하향 완경사지인 부정형 토지로서, "오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의), 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의) 추가기재건축법 제2조제1항제11호나목에따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103842 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 3층302호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 183,000,000원

면적:

* 토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

* 토지 지분: 8.70278602420644㎡ (약 2.63평)

* 건물면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

* 건물 지분: 12.72㎡ (약 3.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 상세:

* 건축물명: 더포레스트

* 총 층수: 9층

* 해당 층: 3층

* 호수: 302호

* 총 전유 공간 수: 47호

* 사용승인일: 2021년 12월 10일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

* 대상 물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '상도역(7호선)' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 입지 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.

교통상황

* 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 상도역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용상태

* 인접지 대비 등고 남측 하향 완경사지인 부정형 토지입니다.

* "오피스텔" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

* 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류(갑5)입니다.

임차인 현황

* 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 27일

* 확정일자: 2022년 4월 14일

* 배당신고일자: 2023년 12월 26일

* 대항력: 없음 (비고: HUG 인수조건 변경 및 관련 확약서 제출로 인수 부담 없음)

* 조서현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 9월 5일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음 (권리분석상 확인)

인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음 (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 별도의 기재 내용 없음)

4. 상권분석

주변 환경

* 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

입지 여건

* 지하철 상도역과 인접하여 직주근접성이 우수하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 시설

* 지하철 7호선 상도역이 도보 거리에 위치하며, 버스정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5. 생활정보

교통

* 지하철 7호선 상도역을 통해 강남, 용산 등 주요 도심지로의 접근성이 우수합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 인근 버스정류장을 통해 서울 전역으로 이동이 가능합니다.

편의시설

* 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의는 갖추어진 것으로 보입니다.

* ※혐오시설 관련 검색 결과: 상도역 인근 및 동작구 상도1동 일대에 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

특이사항

* 재건축구역: 향후 재건축 사업 진행 시 건물 철거 및 신축 과정에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 대항력 포기 확약서가 제출되어, 매수인이 부담해야 할 임차 보증금은 없습니다. (2026.05.12.자 확약서)

* 선순위임차권: 등기부상 을3, 주택임차권(김 )으로 되어 있으나, 위 HUG 관련 사항으로 인해 대항력이 소멸되는 것으로 해석됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다.

* 도로(저촉): 토지 일부가 도로로 편입될 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에게 토지 거래 허가가 필요합니다. (본 경매 절차는 해당 기간 내에 완료될 것으로 예상되나, 매수인의 국적 등에 따라 확인 필요)

* 건축선: 도로경계선에서 3미터 후퇴해야 하는 건축선 제한이 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

기타

* 대상 물건의 임대 관계는 미상입니다. (HUG 임차인 외 다른 임차인 여부 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치한 소형 오피스텔입니다. 주변 상권 및 주거 환경이 형성되어 있으며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 권리분석상 HUG 관련 임차인의 권리가 정리되어 매수인이 부담해야 할 임차 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 재건축 구역이라는 점은 장기적인 투자 가치 상승의 잠재력을 가지나, 사업 진행 과정에 따른 불확실성도 존재합니다. 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사무실 임대 수익형 부동산으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 상도역 도보 5분 이내 거리에 위치하여 출퇴근이 용이합니다.

* 권리관계 명확: HUG의 확약서 제출로 사실상 인수할 권리금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 재건축 구역으로 지정되어 있어, 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 상도역 주변은 직장인 및 학생들의 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 183,000,000원

시세 동향:

* 본 건과 같은 '더포레스트' 건물 내 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 파악됩니다.

* 이는 평당 약 50,000,000원 ~ 55,000,000원 수준으로, 역세권 소형 오피스텔의 가치를 반영하고 있습니다.

인수 조건: HUG 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점이 긍정적 요인입니다.

예상 입찰가 범위: 감정가(183,000,000원)와 시장 시세(약 190,000,000원 ~ 210,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원에서 195,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 권리관계의 명확성과 역세권 입지 등 긍정적 요인을 반영한 가격입니다. 최종 입찰가는 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.