나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103751 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 146 삼성동포스코더샵 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 삼성중앙역(9호선) 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 상업지대로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(삼성중앙역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건중 제20층 제2002호로서
외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷사 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 등
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 30m 및 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성동 146 :도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-09-08)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선, <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임
삼성동 146-1 :도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-09-08)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임
삼성동 146-2 :도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-09-08)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선, <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103751 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 146 삼성동포스코더샵 20층2002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 5,320,000,000원

* 토지면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

* 건물면적: 199.20㎡ (약 60.26평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 공OO

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 삼성중앙역(9호선) 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 9호선 삼성중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 정보:

본건은 삼성동 포스코 더샵 아파트로, 철근콘크리트 구조의 지상 22층 건물 중 20층 2002호에 해당합니다. 사용승인일은 2003년 8월 20일입니다.

* 토지 및 도로 상태:

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 30m 및 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

인수되는 임차인 보증금은 총 0원입니다.

* 기타 권리 관계:

집합건물 등기부상 채권 총액은 0원입니다.

* 특수 물건 정보:

본건은 유동화 물건 및 중복 사건으로 분류되어, 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 및 업무 시설:

본건은 강남구 삼성동의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하고 있어, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집해 있습니다.

* 주요 편의시설 접근성:

삼성중앙역을 중심으로 현대백화점, 코엑스(COEX) 등이 인접해 있어 쇼핑, 문화, 엔터테인먼트 시설 이용이 용이합니다.

* 개발 호재:

삼성동 일대는 국제교류복합지구 개발의 중심지로, 현대차 GBC, 영동대로 복합환승센터 구축 등 대규모 개발이 추진 중에 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경:

서울특별시 강남구 삼성동 소재 삼성동포스코더샵 아파트 20층에 위치하며, 총 22층 건물 중 고층에 해당하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 구조 및 설비:

철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육 시설:

본건 인근에는 봉은초등학교, 봉은중학교, 경기고등학교 등이 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 녹지 및 공원:

인근에 봉은사, 배꽃근린공원, 샘터공원 등이 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 고유 리스크:

본건은 유동화 물건으로 채권 매각 등 변동 가능성이 있으며, 중복 사건으로 인해 경매 절차의 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한:

* 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구)으로 복합적인 용도 지역에 해당합니다.

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육청을 통한 확인이 필수적입니다.

* 대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등의 토지 취득 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축선 지정으로 도로 경계선에서 3미터 후퇴 의무가 있습니다.

* 높은 감정가:

53. 2억 원이라는 감정가는 입찰 시 신중한 접근을 요구하며, 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

* 혐오시설 유무:

주변 검색 결과, 본건 인근에서 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 원자력 발전소 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 삼성동의 초역세권에 위치한 고급 아파트로서, 뛰어난 입지 조건과 생활 편의성을 자랑합니다. 특히 삼성중앙역과 인접하여 교통이 편리하며, 주변의 상업 및 업무지구와의 연계성도 우수합니다. 고층에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 국제교류복합지구 개발 등 미래 가치 상승 요인도 잠재하고 있습니다. 다만, 유동화 물건 및 중복 사건이라는 특이사항, 다수의 토지이용계획상 제한사항, 높은 감정가 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 삼성중앙역 (9호선) 초역세권, 강남 핵심 지역.

* 개발 호재: 국제교류복합지구 개발과 연계된 잠재적 가치 상승.

* 브랜드 가치: 포스코더샵 아파트의 높은 선호도 및 브랜드 파워.

* 풍부한 수요: 주변 상업 및 업무지구로 인한 높은 임대 수요 및 직주근접성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 정확히 산정하기 어렵습니다. 감정가 53.2억 원을 기준으로, 최근 유사 아파트의 실거래가, 경매 낙찰가율, 시장 동향, 해당 물건의 특이사항 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다. 현재 강남구 삼성동 아파트의 평당 매매 시세는 약 8,841만원 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.