나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103856 [1] 서울특별시 강남구 대치동 916-15 지층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 ""도곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선""한티역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제지하층에 소재하며,
(사용승인일 : 2009.08.05)
외 벽 : 석재 붙임 등 마감,
창 호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 공부상 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 6M, 서측으로 노록 4M의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-03-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103856 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 서우에프앤비대부

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 강남구 대치동 916-15 지층비101호

신주소: 서울특별시 강남구 삼성로69길 44 (대치동)

용도: 공부상 근린생활시설 (건축물 현황: 다세대주택, 근린생활시설)

건축구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

사용승인일: 2009년 08월 05일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 14.73㎡ (약 4.46평)

토지지분: 14.73㎡ (약 4.46평)

건물면적: 32.18㎡ (약 9.74평)

건물지분: 32.18㎡ (약 9.74평)

감정가: 132,000,000원

1.4. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

총 부채액 (등기부 기준): 490,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 도곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

수인분당선 한티역이 인근에 소재하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

본건 토지는 인접지와 비교하여 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕으로 지하 1층, 지상 5층 건물 중 지하 1층에 소재합니다.

건물 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 도로 상황

본건 토지는 남측으로 노폭 6미터, 서측으로 노폭 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 이석원에게 보존등기 되어 있습니다.

말소기준권리는 2020년 09월 24일 접수된 주식회사 서우에프앤비대부의 근저당권(350,000,000원)입니다.

이 외 주식회사 서우에프앤비대부의 공동담보 근저당권(140,000,000원)이 있습니다.

본 경매는 주식회사 서우에프앤비대부의 임의경매 신청(2025타경103856)에 의해 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 약 490,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등 확인되었으나, 해당 없음으로 추정)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. (미상)

임대 관계가 미상인 점은 향후 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

강남구라는 지리적 이점과 함께 도곡초등학교 및 한티역 역세권이라는 점은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 업종 적합성

근린생활시설로 등재되어 있으며, 현재 공부상 그렇게 이용 중입니다.

소규모 상가로서 지역 주민을 대상으로 하는 서비스업, 소매업, 식음료 업종 등에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

도곡초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다른 학교들도 분포하고 있어 학군 관련 입지가 좋습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

수인분당선 한티역 및 다수의 시내버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

생활 편의시설 및 상업 시설 이용 또한 용이한 지역입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

본 건 주변은 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있으며, 지도상 또는 관련 정보상 특별한 혐오 시설이나 유해 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역: 건폐율 60%, 용적률 200% 이하 (본 건물은 건폐율 59.7%, 용적률 188.84%로 기준 충족)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률): 학교 주변으로 신축 및 용도 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법): 위탁 고도 77-257m 내에서 건축물 높이 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법): 수도권 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.03.24. 갱신): 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 허가 구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 구역으로도 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 명시되어 있습니다. 이는 토지 매입 및 이용 시 추가 확인이 필요함을 의미합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 특별매각조건

본 물건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 입찰 시 준비에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 대치동이라는 우수한 입지에 위치한 소규모 근린상가입니다.

도곡초등학교와 한티역 역세권이라는 점은 향후 자산 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 창출에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

건축 연한이 비교적 최신(2009년 사용승인)이며, 기본적인 설비 또한 갖추고 있습니다.

다만, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

특별매각조건으로 인한 높은 보증금 또한 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 대치동의 역세권 및 학군 인접 입지

* 소규모 근린상가로서의 활용성과 희소성

* 안정적인 배후 수요 확보 가능성

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,000,000원이며, 토지면적 4.46평, 건물면적 9.74평을 고려할 때 평당 약 1350만원(건물 기준)의 감정가 수준입니다.

이는 주변 시세 및 강남구의 입지 가치를 감안할 때 상대적으로 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 해당 부분은 입찰가 산정에서 고려하지 않습니다.

주변 시세, 본 물건의 장단점, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 산출하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.