나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103870 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1600-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 ""신림역"" 남서측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지, 전통시장(신원시장) 및 각종 근린생활시설이 혼
재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입가능하며 인근에 지하철(2호선 및 신림선)역 ""신림역""과 각종 노선시내버
스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

가로장방형의 평지로 근린생활시설 및 주택의 건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 ,준주거지역(용적률250%이하) , 지구단위계획구역(2024-04-11) , 소로3류(폭 8m
미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독
다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 지하 1층, 지상 3층의 근린생활시설, 주택으로 철근콘크리트조 평스라브지붕이며
1988.07.16 사용승인되었음.
외벽 : 적벽돌 붙임등
창호 : 샷시창호임

이용상태

근린생활시설(창고, 점포, 소매점), 주택으로 이용되고 있음.

설비내역

급수위생설비, 도시가스에 의한 난방시설등임.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103870 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1600-1

* 용도: 근린주택

* 감정가: 746,855,670원 (전체 물건 기준 추정)

* 토지면적: 160.90㎡ (약 48.68평)

* 토지지분: 34.99575㎡ (약 10.59평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 350.82㎡ (약 106.13평)

* 건물지분: 76.3㎡ (약 23.08평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력있는 임차인, 일괄매각

* 주의사항: 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효됨.

* 감정평가요약:

* 토지: 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신림역 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지, 전통시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대. 가로장방형 평지. 북서측으로 폭 약 6미터 도로 접함. 도시지역, 준주거지역(용적률 250% 이하), 지구단위계획구역, 소로3류 등 토지이용계획에 따른 제한 사항 있음.

* 건물: 지하 1층, 지상 3층 철근콘크리트조 평스라브 지붕 근린생활시설 및 주택. 1988년 7월 16일 사용승인. 외벽 적벽돌 붙임, 창호 샷시. 근린생활시설(창고, 점포, 소매점), 주택으로 이용 중. 급수위생, 도시가스 난방 설비 등.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동, 지하철 2호선 신림역에서 남서측 인근에 위치. 단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지, 전통시장(신원시장) 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 지하철 2호선 및 신림선 신림역과 각종 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통상황은 무난한 편임.

* 형태 및 이용상태: 가로장방형의 평지로 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용되고 있음.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역(용적률 250% 이하), 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당함. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2017-06-22, 근저당권, 신한은행, 90,000,000원)

* 소멸되는 권리: 등기부상의 을구 권리(근저당권) 및 갑구상의 임의경매, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (을1, 을2, 을4, 갑10, 갑13)

* 인수되는 권리: 현황상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 지분매각으로 인한 소유권 변동(갑구 권리)은 존재함.

* 토지 등기부채권 총액: 758,600,000원

* 건물 등기부채권 총액: 758,600,000원

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원, 전입 2016-06-01, 배당신고 2025-10-20, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원, 전입 2025-08-07, 확정 2025-08-07, 배당신고 2025-10-20, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2024-12-30, 배당신고 2025-11-11, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 15,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입 2022-12-26, 확정 2023-01-04, 배당신고 2025-10-20, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-10-21, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원, 전입 2023-11-22, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원, 전입 2009-01-06, 확정 2025-10-30, 배당신고 2025-11-04, 대항력 있음.

* 한 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-21, 확정 2019-10-22, 배당신고 2025-11-04, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 위험은 별도 고려 필요)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 2호선 신림역 인근의 준주거지역임.

* 주변 시설: 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지와 함께 신원시장 등 전통시장 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

* 유동인구: 신림역을 중심으로 유동인구가 많으며, 상업시설 밀집 지역으로 활발한 상권 형성.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 신림선 신림역 이용이 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함. 다수의 시내버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 신원시장, 각종 금융기관, 병원, 대형마트, 영화관 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 주거환경: 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 주거 생활 및 상업 활동 모두에 편리한 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 토지 및 건물 소유권의 일부 지분만 매각되는 물건으로, 다른 공유자와의 관계 설정, 향후 건물 관리, 재건축/리모델링 시 협의 문제 등이 발생할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 박 (2000만원), 한 (2000만원) 임차인은 대항력이 있어, 낙찰 후 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 명도 지연의 위험이 존재함.

* 공유자 우선매수신고: 법적으로 공유자는 우선매수권을 1회 행사할 수 있음. 공유자가 이 권리를 행사할 경우, 본 건에 대한 낙찰이 무산될 수 있음.

* 건축물 노후화: 1988년 사용승인된 건물로 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 토지이용계획상 제한: 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 변경 시 영향받을 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림역 역세권에 위치한 근린주택으로, 입지적 장점이 우수하며 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역에 속해 있습니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 좋아 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 지분매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명확한 리스크 요인입니다. 또한 공유자의 우선매수권 행사 가능성 등 권리 관계를 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신림역 초역세권이라는 지리적 이점으로 인해 임차 수요가 풍부하며, 지역 내 높은 선호도를 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도 활용: 근린생활시설과 주택으로 구성되어 있어 상가 및 주거 임대 수익을 동시에 확보할 수 있으며, 다양한 임대 전략 구사가 가능합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 지분매각 및 대항력 있는 임차인 존재 등 권리 관계의 복잡성으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 신림역 주변의 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 계획과 연계하여 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가(746,855,670원)를 전체 물건 기준가로 보았을 때, 본건 토지 지분(약 21.75%) 및 건물 지분에 대한 감정가는 약 162,485,300원 수준으로 추정됩니다. 최근 서울 관악구 신림동의 다세대 주택 매매 사례들을 분석한 결과, 전용면적 기준 ㎡당 약 60만원에서 110만원 선의 시세를 보이고 있습니다. 본 물건은 근린주택 지분 매각이며 대항력 있는 임차인 및 공유자 우선매수 신고 등의 리스크 요인이 존재하므로, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현재 자료만으로는 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있으나, 상기 감정가를 바탕으로 보수적인 관점에서 접근 시, 예상 입찰가는 약 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가는 약 185,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(지분 기준) 대비 약 113.8% 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수, 권리 관계의 추가적인 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.