나이스옥션 법원경매 광주 2024타경74404 [1] 광주광역시 북구 청풍동 499 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 청풍동 소재 "청풍수련장" 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 자연마을 내에 위치하고 있어 이용상황을 고려한 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호 3-5) 부정형 토지로서, 일련번호 1) 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 4-5미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역.
■ 일련번호 3) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역.
■ 일련번호 4) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역.
■ 일련번호 5) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정평가요향표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가요향표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시창호 등임.
본건(나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 방부목재, 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시창호 등임.
본건(다)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감.
내벽 : 타일붙임, 페인팅 마감.
창호 : 알루미늄창호임.

이용상태

본건(가,나) : 일반음식점으로 이용중임.
본건(다) : 변소로 이용중임.

설비내역

본건(가,다)는 위생 및 급배수설비 구비되어 있으며, 본건(나)는 화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물, 제시외기계(태양광), 목록4 식재된 수목 포함
- 목록 3 공부상 지목이 ‘주차장’, 목록4,5 는 ‘전’으로 등재되어 있으나 현황 목록1의 주상용 부속토지로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경74404 (1)

소재지: 광주광역시 북구 청풍동 499

용도: 단독주택 (건축물대장상 용도. 현황 일반음식점, 변소로 이용 중)

감정가: 1,036,969,920원

토지면적: 1617.00㎡ (약 489.13평)

건물면적: 159.24㎡ (약 48.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 내용상 추정)

특이사항: 공동담보, 재매각

본 물건은 재매각 물건으로, 이전에 한번 경매 절차가 있었으나 매각되지 않았습니다. 공동담보로 묶여 있던 물건입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 광주광역시 북구 청풍동에 소재하며, "청풍수련장" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 평균적인 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근은 가능하며, 자연마을 내에 위치하여 이용 상황을 고려한 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태:

물건의 북동측 및 남서측으로 노폭 약 4-5미터의 포장도로가 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획:

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 제1종일반주거지역은 주로 단독주택을 배치하고 경관을 보호하기 위한 지역으로, 주거 기능을 위주로 하는 지역입니다. 다만, 관련 법령에 따라 일부 근린생활시설의 건축이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 7월 11일 중소기업은행의 근저당권(을22)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

권리 분석상, 말소기준권리보다 선순위의 권리나 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액:

토지 및 건물 등기부상 총 채무액은 약 1,085,527,787원입니다. 이는 본 경매 절차를 통해 정리될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

그러나 임차인 정보가 없더라도, 실제 현장 방문 시 점유자가 있을 수 있으며, 점유자가 대항력 있는 임차인임에도 불구하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 제1종일반주거지역에 위치하고 있습니다. 현황 일반음식점으로 이용 중인 건물이 포함되어 있어, 해당 지역 내에서 국지적인 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 성격을 띨 것으로 예상됩니다. 주변에 "청풍수련장"과 같은 시설이 있어 잠재적인 유동인구 발생 가능성이 있으나, 이는 상권 활성화에 직접적인 영향을 미치기에는 제한적일 수 있습니다. 광주 북구 지역 상업용 부동산 시장은 지역 특성에 따라 꾸준한 수요를 보이고 있으며, 본 물건의 경우 주거지역 내에서의 상업 시설이라는 점에서 다소 특수한 위치를 가집니다.

1.4. 생활정보

주거환경:

주변이 단독주택과 농경지로 이루어져 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

교통:

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

편의시설:

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 누릴 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 광주 시내 접근성을 고려해야 합니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본 물건과 인접한 곳에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 광주시는 최근 소각장 건립을 추진하며 혐오시설에 대한 인식 변화와 지역 발전과의 연계 가능성을 모색하고 있으나, 본 물건 지역과는 직접적인 관련성이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 현황 불일치:

본 물건 토지 중 일부(목록 3, 4, 5)는 공부상 지목이 '주차장' 또는 '전'으로 등재되어 있으나, 현황은 주상용 부속 토지로 이용되고 있습니다. 이러한 지목과 현황의 차이는 향후 토지 이용 계획, 건축, 재산권 행사 등에 제약을 야기할 수 있으며, 관련 법규 및 인허가 사항 확인이 필수적입니다.

용도지역상의 제약:

물건이 속한 제1종일반주거지역은 주거 기능을 위주로 하는 지역입니다. 현재 건물이 일반음식점으로 이용되고 있으나, 이러한 상업적 용도의 지속적인 운영 또는 확장에 행위 제한이 따를 수 있습니다. 건축물대장상 용도가 '단독주택'으로 되어 있는 점 또한 현재 이용 현황과의 불일치를 야기할 수 있으므로, 관련 법규 및 규제 사항에 대한 상세 검토가 필요합니다.

재매각 물건:

본 물건은 재매각 대상입니다. 이는 최초 경매 시 낙찰되지 못했거나, 낙찰 후 잔금을 미납하는 등의 사유가 있었음을 의미합니다. 재매각 물건은 가격적인 메리트를 기대할 수 있으나, 유찰 원인에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 청풍동에 위치한 단독주택 및 부속 토지로, 넓은 토지 면적(약 489평)과 현재 일반음식점으로 사용되는 건물(약 48평)이 포함된 일괄 매각 건입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 공부상 지목과 현황의 차이, 제1종일반주거지역에서의 상업적 이용 가능성에 대한 법적 검토가 필요합니다. 재매각 물건이라는 점은 가격적 측면에서 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 가치:

약 489평에 달하는 넓은 토지는 향후 재건축, 개발, 분할 매각 등 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

주거 및 상업 혼합 입지:

주거지역 내에 위치하면서도 현재 상업 시설로 이용되고 있다는 점은, 지역 특성에 맞는 용도로 재활용할 경우 높은 부가가치를 창출할 잠재력이 있습니다.

재매각으로 인한 가격 메리트:

재매각 물건 특성상, 최초 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

포함 물건의 가치:

제시외 건물, 태양광 설비, 식재된 수목 등이 매각 대상에 포함되어 있어, 이 부분에 대한 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,036,969,920원 (약 10.37억원)

시세 분석 및 예상 입찰가:

본 물건은 재매각 물건으로, 권리상 특이사항이 없고 현황과 공부상 불일치 및 용도지역 제약 등 일부 리스크 요인이 존재합니다. 광주 북구 청풍동 지역의 토지 시세는 지역에 따라 평당 50만원에서 150만원 이상까지 다양하게 형성되어 있으나, 본 물건의 대지 면적과 향후 활용 가능성을 고려할 때 높은 가치를 지닙니다.

제1종일반주거지역 내 상업적 이용은 법규 검토가 필요하나, 일반적으로 이러한 지역의 토지 가치는 주거용과 근린생활시설용을 겸비할 때 상승합니다. 현재 감정가는 약 10.37억원으로, 총 채무액(약 10.86억원)과 비교할 때 채권 회수에 유리한 수준으로 책정되었다고 볼 수 있습니다.

다만, 재매각 물건임을 감안하고, 잠재적 리스크 요인(지목 불일치, 용도지역 제약 등)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

보수적 예상 입찰가 범위: 약 770,000,000원 ~ 880,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.