나이스옥션 법원경매 광주 2024타경84944 [1] 광주광역시 광산구 신가동 1336 모아엘가더수완 103동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신가동 소재 "광주선광학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이
소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 29층건내 제20층 제2001호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및
경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 서측 및 북측으로 연접한 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로변으로
아파트단지 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역(2024-03-01)이고, 지구단위계획구역, 소로1류
(폭 10m-12m)(2019-03-04)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(2019-12-05)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고, 현장조사시 거주인 부재로
내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가
하였음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 현황조사보고서에 의하면 관리비 미납된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경84944 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신가동 1336 모아엘가더수완 103동 20층 2001호

용도: 아파트

감정가: 687,000,000원

토지면적: 53.94㎡ (약 16.32평)

토지지분: 53.9389㎡ (약 16.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9831㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 광주미래신용협동조합

주의사항: 현황조사보고서에 의하면 관리비 미납된 상태임.

사용승인일: 2022년 4월 15일

집합건물 요약:

* 건물명: 모아엘가 더 수완

* 신주소: 광주광역시 광산구 목련로381번길 27 (신가동)

* 총 대지면적: 31878.2㎡

* 총 건물 연면적: 87153.7514㎡

* 세대수: 567세대

* 총 주차대수: 748대

* 본건 동: 103동

* 본건 호수: 2001호

* 본건 층수: 20층 (총 29층)

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 신가동 소재 "광주선광학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 무난함.

* 인접 도로상태: 본건 아파트단지는 서측 및 북측으로 연접한 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트단지 진입로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 27일자 한국주택금융공사 근저당권 (을1)

* 인수/소멸 권리: 본 경매물건은 모든 권리가 말소기준권리인 을1 근저당에 의해 소멸되므로, 매수인이 인수하는 별도의 권리 부담은 없음.

* 등기부채권 총액: 1,174,645,590원

* 임차인 현황: 조사된 임차내역이 없음. 보증금 0원, 차임 0원이며, 대항력은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 부근 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거지역으로, "광주선광학교" 남서측 인근에 자리잡고 있음.

* 근린생활시설: 주거지역 내 일반적인 수준의 상업 및 편의시설이 분포하여 생활 편의성이 양호함.

5. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 제20층 제2001호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호 등으로 마감되어 있음.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 일반적인 위생, 급배수, 개별난방(가스보일러), 화재탐지 및 경보, 옥내 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주차 정보: 단지 내 총 748대 (지하 640대, 지상 108대) 주차 가능함.

* 단지 정보:

* 아파트명: 모아엘가 더 수완

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 567세대

* 최고층: 29층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 현황조사보고서에 따르면 관리비가 미납된 상태로, 낙찰자는 이를 부담해야 할 수 있음.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 거주인 부재로 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 통상적인 수준을 상회하거나 하회할 수 있음.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 신가동에 위치한 모아엘가 더 수완 아파트 20층으로, 2022년에 사용승인된 비교적 신축에 해당하는 주상복합 아파트임. 권리관계가 모두 소멸되어 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건이라는 장점이 있음. 단지 내 주차 공간이 넉넉하고 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 다만, 미납 관리비 발생 가능성과 내부 상태 미확인이라는 리스크 요인이 존재하므로 입찰 시 이를 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 사용승인으로 신축 아파트의 장점 보유.

* 권리 관계 명확: 매수인이 인수하는 권리사항이 없어 안전함.

* 우수한 입지 및 편의시설: 주거 환경이 쾌적하고 주변 편의시설 이용 용이.

* 넓은 주차 공간 확보: 총 748대의 넉넉한 주차 공간 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 687,000,000원이나, 2022년 6월 27일 소유권 이전 당시 매매가는 478,700,000원이었습니다. 최근 시세 변동 및 미납 관리비, 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려할 때, 실거래가 및 주변 시세에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 감정가와 과거 매매가 간의 차이가 크므로 주의가 필요합니다.

리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 현재 시점을 기준으로 600,000,000원에서 650,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

신중한 시세 조사와 현장 확인 후, 예상되는 낙찰가는 대략 610,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.