나이스옥션 법원경매 광주 2024타경81686 [1] 광주광역시 광산구 수완동 158-1 주건축물 1동 3층 301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "수완1제" 동측 인근에 위치한 주건축물 제1동 제3층 제301호 구분건물로서, 주변은 농경지 및 공동주택 등이 소재한 시가지주변 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 3층 301호로서,
외벽 : 석재붙임 및 징크판넬 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 6m의 시멘트포장 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황조사서에 의하면 관리비 2024년 03월부터 미납된 상태임.
주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경81686 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 158-1 주건축물 1동 3층 301호

건물 용도: 연립주택

총 층수: 4층 중 3층

구조: 철근콘크리트구조

건물 면적: 52.90㎡ (약 16.0 평)

토지 면적: 123.94㎡ (약 37.5 평)

토지 지분: 123.9375㎡ (약 37.5 평)

감정가: 338,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 "수완1제" 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 공동주택 등이 혼재된 시가지 주변 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

인접 도로: 본건 건물 남서측으로 노폭 약 6m의 시멘트포장 진입로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 광주지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경81686)

말소될 권리:

* 주택임차권 (정은미, 보증금 260,000,000원) - 등기부상 '말소'로 표시되어 있으나, 상세 내용은 임차인 현황 참고.

* 기타 강제경매, 신탁등기 말소 등기 등.

인수될 권리:

* 지상권 (물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시됨).

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-29

* 확정일자: 2021-10-14

* 대항력: 없음 (보고서 상 기재 기준)

* 비고: 주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사(HUG)는 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출함. 이 확약서는 HUG가 배당받는 금액에 따라 매수인이 추가적인 보증금 부담을 지지 않도록 하는 조항으로 해석될 수 있으나, 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요함.

4. 상권분석

본건이 소재한 광주광역시 광산구 수완동은 비교적 잘 정비된 택지지구로, 공동주택 단지가 밀집해 있음.

인근에 생활 편의 시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리한 환경을 제공함.

대중교통망이 구축되어 있어 접근성이 양호한 편임.

5. 생활정보

주변 편의시설: 수완지구 내 대형 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 이용 가능.

교육 시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하여 교육 환경이 양호한 편임. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

교통: 차량 이용 시 광주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 편리함.

6. 잠재적 리스크

관리비 미납: 2024년 03월부터 관리비가 미납된 상태로, 낙찰자는 미납 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액을 인수해야 할 수 있음.

HUG 확약서 관련 법률 검토 필요: 채권자 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서의 법적 효력 및 구체적인 해석에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있으므로, 낙찰 전 반드시 법률 전문가와 상담이 필요함.

권리분석상 임차인 정보의 모호성: 임차인 정은미 씨에 대한 '대항력 없음' 기재와 등기부상의 '주택임차권' 및 '말소' 표기가 혼재되어 있어, 실제 인수 여부 및 퇴거 절차 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (다만, 말소기준권리가 HUG의 강제경매 개시결정이므로 원칙적으로 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.)

대항력 없는 임차인의 명도: 대항력 없는 임차인의 경우, 법적 절차를 통해 강제 퇴거가 가능하나, 이 과정에서 시간 소요 및 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 수완동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 338,000,000원임.

건축 연도(2021년경) 대비 면적(52.90㎡, 약 16.0평)이 비교적 작은 편이나, 토지 지분(123.94㎡, 약 37.5평)이 넓어 향후 자산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

주변 신축 연립주택의 최근 매매 사례(2021년식, 84.93㎡, 660,000,000원)와 비교 시, 본건의 감정가가 낮게 책정된 것으로 볼 수 있으나, 면적 차이가 크고 HUG 관련 리스크 요소를 고려해야 함.

본건과 동일한 단지(수완아뜨리움연립주택, 2015년식)의 최근 거래 사례(84.77㎡, 365,000,000원) 또한 시세 형성의 참고가 될 수 있음.

잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

신축 연도(2021년경) 대비 합리적인 감정가 책정 가능성.

넓은 토지 지분으로 인한 향후 자산 가치 상승 잠재력.

수완지구 내 우수한 주거 환경 및 편의 시설 접근성.

HUG의 확약서 내용에 따라 임차인 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높음 (추가 법률 검토 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 338,000,000원

최근 실거래가 (유사 연식, 인근 단지, 대형 평형): 660,000,000원 (2024년 10월)

최근 실거래가 (동일 단지, 오래된 연식, 대형 평형): 365,000,000원 (2024년 12월)

본건은 면적(약 16.0평)이 비교 대상 매물(약 25.6평)보다 작으므로, 단순히 가격을 비례하여 산정하기보다는 각 단지의 특성 및 면적당 가격을 고려해야 합니다.

감정가 338,000,000원은 약 21,125,000원/평으로, 이는 최근 신축 단지의 평당 가격(약 25,780,000원/평)보다는 낮고, 오래된 단지의 평당 가격(약 14,250,000원/평)보다는 높게 형성되어 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 임차인 관련 HUG 확약서, 관리비 미납 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 입찰가 결정 시 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

종합적인 시세 분석 및 리스크 요소를 고려했을 때, 325,000,000원 ~ 345,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

성공적인 투자를 위해서는 반드시 권리 분석, 임차인 관련 사항, 관리비 정산 문제 등에 대해 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.