나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104556 [1] 경상남도 의령군 정곡면 백곡리 616 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104556 [1] 경상남도 의령군 정곡면 백곡리 616 답 경매

• 사건번호: 2024타경104556
• 주소: 경상남도 의령군 정곡면 백곡리 616
• 감정가: 14,166,000원
• 최저가: 9,066,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

마산지원 경매2계 2024타경104556 | 소재지: 경상남도 의령군 정곡면 백곡리 616 | 감정가: 14,166,000원 | 최저가: 9,066,000원 | 용도: 답

1. 마산지원 2024타경104556 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경104556 (1)

소재지: 경상남도 의령군 정곡면 백곡리 616

용도: 답 (전)

감정가: 14,166,000원

토지 면적: 787.00㎡ (약 238.06평)

토지 지분율: 78700 (전체 면적으로 추정)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 주요 권리 관계 및 특이사항

본 물건은 토지만 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

권리 분석상 특별히 분석할 사항은 없으나, 현장 조사를 통해 권리 외 추가적인 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명 발급이 반드시 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

토지 지상에 자연 생수목은 감정가에 포함되어 있습니다.

분묘기지권이 존재할 가능성이 있으며, 지적도상 맹지이므로 차량 접근 및 건축 등 활용에 제약이 있습니다.

1.3. 토지 이용 현황 및 감정평가 요약

본 토지는 경상남도 의령군 정곡면 백곡리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 대상 물건지 내에서 대중교통 이용이 다소 불편한 편입니다.

토지 현황은 기호 1, 4번은 부정형 급경사지의 휴경지이며, 기호 2, 3번은 부정형 완경사지의 휴경지입니다.

인접 도로 상태는 지적도상 맹지로 확인됩니다.

토지이용계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

기호 1, 4: 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 메추리, 오리 제한), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역.

기호 2, 3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역.

1.4. 입지 조건

본 물건은 경상남도 의령군 정곡면 백곡리에 소재하고 있습니다.

주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다.

정곡면의 2025년 10월 기준 인구수는 약 1,295명으로, 비교적 조용한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

다만, 대상 물건지로 향하는 대중교통 접근성이 다소 불편하여 차량을 이용한 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.5. 권리 분석

본 건은 토지만 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부등본 상 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, "농지취득자격증명"이 필수적으로 요구되며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

또한, "분묘기지권"의 존재 가능성이 있으므로, 현장 조사 시 분묘 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 분묘기지권은 타인 소유 토지에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 경매 물건에서 종종 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.6. 상권 분석

본 물건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 또는 주거 지역의 상권 분석과는 다소 차이가 있습니다.

의령군 정곡면 지역은 농업이 주된 산업 기반으로 보이며, 인근 농산물 판매 등을 위한 지역 내 유통망이나 직거래를 고려해 볼 수 있습니다.

별도의 상업 시설 밀집 지역은 아니므로, 직접적인 상권 형성보다는 주변 농업 활동과 연계된 잠재적 가치를 평가해야 합니다.

1.7. 생활 정보

본 물건은 농업 활동을 위한 토지로, 주거 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다.

가장 가까운 읍면 소재지의 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용해야 할 것으로 보입니다.

정곡면의 2025년 10월 기준 인구수는 약 1,295명으로, 지역 사회는 비교적 고령화되어 있을 가능성이 있습니다.

전반적으로 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

1.8. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 미확보: 농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 발급받지 못하거나 미제출 시 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

맹지: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 개발 시 도로 확보를 위한 별도의 토지 사용 승낙 또는 통행권 확보가 필요합니다. 이는 추가적인 비용과 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

분묘기지권: 지상에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 연고자를 찾거나 합의 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 분쟁이 생길 수 있습니다.

자연생 수목 포함: 토지에 포함된 자연 생수목은 감정가에 포함되어 있으며, 이는 별도의 이점일 수 있으나, 활용 계획에 따라 고려가 필요합니다.

경사지 및 휴경지: 부정형의 급경사 및 완경사지 내 휴경지 상태로, 농지로서의 즉각적인 활용보다는 토지 형질 변경 등 추가 작업이 필요할 수 있습니다.

가축사육 제한 및 기타 규제: 계획관리지역 내에서도 가축사육 제한 구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하므로, 향후 토지 이용 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

향후 개발 제한 가능성: 역사문화환경보존지역 등은 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 장기적인 관점에서 개발 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 의령군 정곡면의 농업진흥지역 인근에 위치한 답(전)입니다. 787㎡의 토지는 자연 생수목을 포함하고 있으며, 감정가는 14,166,000원입니다.

가장 큰 특징은 '맹지'라는 점과 '분묘기지권'의 존재 가능성, 그리고 '농지취득자격증명'의 필수 요구 사항입니다.

맹지라는 점은 건축이나 개발 시 도로 확보를 위한 추가적인 노력과 비용이 발생함을 의미하며, 분묘기지권은 잠재적 분쟁 요인이 될 수 있습니다. 농지취득자격증명은 농지법에 따른 필수 조건으로, 이를 충족하지 못하면 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.

주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루는 조용한 농촌 지역이며, 대중교통 접근성은 다소 불편합니다. 지역 내 인구는 1,300명 내외로, 고령화된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

또한, 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육제한, 역사문화환경보존, 배출시설 설치 제한 등의 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 개발이나 활용 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

가격 경쟁력: 현재 제시된 감정가와 토지 면적을 고려할 때, 잠재적인 활용 방안이 명확하다면 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다.

농업 목적 활용: 본 물건의 용도가 '답(전)'이므로, 농업 경영 또는 주말/체험 영농 목적으로 취득하여 활용하는 것이 가장 현실적인 방안입니다. 이 경우 농지취득자격증명 발급이 필수입니다.

수목 활용: 토지 내 자연 생수목은 활용 계획에 따라 부가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

맹지 극복 시 가치 상승: 맹지 문제를 해결하고 도로를 확보할 경우, 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 하지만 이를 위한 비용과 노력은 상당할 수 있습니다.

본 물건은 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 등 여러 제약 조건이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

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법원 정보

마산지원 경매2계