나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7181 [12] 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 관동우체국 남측 인근에 위치하는 "에이원빌딩" 제1층
제102호-제7층 제701호 구분상가(전체 14개호)로서, 부근은 대단위 아파트단지,근린상가,
학교,공원 등으로 형성되어 있으며, 상가로서의 위치 및 제반 입지조건 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상7층 건물내 1층 102호 - 7층 701호로서,
외벽 : 화강석붙임, 몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트마감, 석고보드위 페인트마감, 타일마감, 인테리어치장 마감 등
바닥 : 바닥타일 및 데코타일마감, 일반목욕장은 화강석깔기 등
창호 : 강화유리 및 샤시창호 구조 등

이용상태

기호(1) : 일반음식점(상호 : 국콩두부 장유본점)
기호(2) : 미용원(상호 : 뷰림헤어케어살롱)
기호(3) : 제과점(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(4) : 제과점(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(5) : 학원(엠베스트 팔판점), 조리실 및 창고(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(6) : 학원(상호 : READIN 독서논술)
기호(7) : 체육도장(상호 : 팔판주짓수)
기호(8) : 교회(상호 : 우리는교회)
기호(9) : 목욕장 헬스 카운터(상호 : 에이원레포츠 사우나 헬스)
기호(10) : 노래연습장(상호 : 조이코인노래연습장)
기호(11) : 사무소(상호 : 에이원산업개발(주))
기호(12) : 일반목욕장(상호 : 에이원레포츠 여사우나)
기호(13) : 헬스장(상호 : 에이원레포츠 헬스)
기호(14) : 일반목욕장(상호 : 에이원레포츠 남사우나)

설비내역

건물 내 급수.배수 및 위생설비, 승강기설비(2대), 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비,
비상발전설비, 수변전설비 되어 있으며, 기호(12,14) 목욕장에는 목욕장 관련설비
(지역난방에 의한 급탕 및 난방설비, 온수탱크, 저수조 등) 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 세로장방형으로서 동측 대로보다는 지세가 다소 높으나, 서측 도로와는 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로 및 서측으로 소로와 각각 접하며, 지하주차장시설 되어 있으나, 주차여건은 전반적으로 보통이하임.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(근린상업), 지구단위계획구역(장유지구), 대로3류(폭 25m-
30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역),
상대보호구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

기호(1,4,7,8,11,13)은 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도와 현황이 상이함.

< 집합건축물대장(전유부,갑) 용도 > : < 현황 용도 >
*기호1 : 금융업소 : 일반음식점
*기호4 : 소매점 : 일반음식점(제과점)
*기호7 : 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 체육도장
*기호8 : 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 교회
*기호11 : 휴게음식점 : 사무소
*기호13 : 일반목욕장 : 헬스장

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 본건 중 일부는 임대중인 것으로 조사되나, 세부 임대내역은 미상임.
2)기타사항 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" "7.그 밖의 사항(3페이지-4페이지)"
참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경7181 (12)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO (남지농업협동조합)

특이사항: 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 6층601호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상7층

주요 용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

1.3. 면적 정보

토지 면적: 118.38㎡ (약 35.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 446.44㎡ (약 135.0평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 687,000,000원

매각 조건: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 관동우체국 남측 인근에 위치한 "에이원빌딩" 내 구분상가입니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 근린상가, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 상가로서의 입지 및 제반 조건이 대체로 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 도로 및 교통 상황이 무난합니다.

건물은 동측으로 대로, 서측으로 소로와 접하고 있습니다.

2.3. 주차 시설

건물 내 지하 주차장 시설이 있으나, 전반적인 주차 여건은 보통 이하로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2019년 2월 22일 접수된 남지농업협동조합의 근저당권 (채권액 금 3,770,000,000원)입니다.

매각으로 인해 본 물건에 존재하는 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

상기 권리 외에는 인수되는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권 총액 및 경매 신청 채권자

등기부채권 총액: 4,712,305,370원

경매 신청 채권자: 남지농업협동조합 (임의경매 개시 결정, 2024년 11월 8일, 채권액 3,027,115,353원)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에 대하여 조사된 임차인의 인수되는 보증금은 없습니다. 일부 임차 중인 것으로 조사되었으나, 세부 임대 내역은 미상입니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 내 업종 분포

본 건물(에이원빌딩) 내에는 일반음식점, 미용원, 제과점, 학원, 체육도장, 교회, 목욕장, 노래연습장, 사무소 등 다양한 업종이 입점해 있어 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

4.2. 배후 수요

건물이 위치한 지역은 대단위 아파트 단지와 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.3. 상권 특성

대규모 아파트 단지를 기반으로 형성된 근린 상권으로, 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 영업이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

건물 인근에 관동우체국이 있으며, 주변으로 학교 및 공원 등 생활 편의 시설이 자리 잡고 있습니다.

5.2. 주거 및 상업 인프라

주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 생활 및 상업 활동 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (용도 불일치)

집합건축물대장 상의 용도와 현황 용도가 상이한 호실이 다수(기호 1, 4, 7, 8, 11, 13) 존재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 추후 행정적 문제 발생의 소지가 있습니다.

6.2. 주차 문제

보통 이하의 주차 여건은 건물 이용객 및 방문객에게 불편을 초래할 수 있으며, 상업 시설 운영에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 채권 규모

등기부채권 총액이 47억 원을 상회하는 높은 규모를 보입니다. 이는 경매 낙찰가 수준에 따라 인수 부담이 달라질 수 있음을 의미합니다.

6.4. 임대 내역 미상

일부 임차인이 있으나 세부 임대 내역이 파악되지 않아, 실제 수익률 산정 및 향후 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 관동동의 대규모 아파트 단지 인근에 위치한 에이원빌딩 내 구분상가로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 상권 잠재력을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 안전한 취득이 가능할 것으로 판단되나, 공부상 용도 불일치와 주차 여건 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 인수되는 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 인접으로 인한 탄탄한 배후 수요 확보.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 권리관계의 명확성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 관리 및 운영의 효율성.

* 공동담보 물건으로, 채권자의 적극적인 경매 진행 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 건물 내 공실률, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다.

인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 채권액 규모와 감정가, 그리고 시장 가치를 면밀히 검토하여 신중하게 접근하시기 바랍니다. 추가적인 현장 조사 및 상권 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.