나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7181 [4] 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 관동우체국 남측 인근에 위치하는 "에이원빌딩" 제1층
제102호-제7층 제701호 구분상가(전체 14개호)로서, 부근은 대단위 아파트단지,근린상가,
학교,공원 등으로 형성되어 있으며, 상가로서의 위치 및 제반 입지조건 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상7층 건물내 1층 102호 - 7층 701호로서,
외벽 : 화강석붙임, 몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트마감, 석고보드위 페인트마감, 타일마감, 인테리어치장 마감 등
바닥 : 바닥타일 및 데코타일마감, 일반목욕장은 화강석깔기 등
창호 : 강화유리 및 샤시창호 구조 등

이용상태

기호(1) : 일반음식점(상호 : 국콩두부 장유본점)
기호(2) : 미용원(상호 : 뷰림헤어케어살롱)
기호(3) : 제과점(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(4) : 제과점(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(5) : 학원(엠베스트 팔판점), 조리실 및 창고(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(6) : 학원(상호 : READIN 독서논술)
기호(7) : 체육도장(상호 : 팔판주짓수)
기호(8) : 교회(상호 : 우리는교회)
기호(9) : 목욕장 헬스 카운터(상호 : 에이원레포츠 사우나 헬스)
기호(10) : 노래연습장(상호 : 조이코인노래연습장)
기호(11) : 사무소(상호 : 에이원산업개발(주))
기호(12) : 일반목욕장(상호 : 에이원레포츠 여사우나)
기호(13) : 헬스장(상호 : 에이원레포츠 헬스)
기호(14) : 일반목욕장(상호 : 에이원레포츠 남사우나)

설비내역

건물 내 급수.배수 및 위생설비, 승강기설비(2대), 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비,
비상발전설비, 수변전설비 되어 있으며, 기호(12,14) 목욕장에는 목욕장 관련설비
(지역난방에 의한 급탕 및 난방설비, 온수탱크, 저수조 등) 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 세로장방형으로서 동측 대로보다는 지세가 다소 높으나, 서측 도로와는 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로 및 서측으로 소로와 각각 접하며, 지하주차장시설 되어 있으나, 주차여건은 전반적으로 보통이하임.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(근린상업), 지구단위계획구역(장유지구), 대로3류(폭 25m-
30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역),
상대보호구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

기호(1,4,7,8,11,13)은 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도와 현황이 상이함.

< 집합건축물대장(전유부,갑) 용도 > : < 현황 용도 >
*기호1 : 금융업소 : 일반음식점
*기호4 : 소매점 : 일반음식점(제과점)
*기호7 : 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 체육도장
*기호8 : 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 교회
*기호11 : 휴게음식점 : 사무소
*기호13 : 일반목욕장 : 헬스장

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 본건 중 일부는 임대중인 것으로 조사되나, 세부 임대내역은 미상임.
2)기타사항 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" "7.그 밖의 사항(3페이지-4페이지)"
참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7181 (4)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 550,000,000원

토지 면적: 71.11㎡ (약 21.51평)

토지 지분: 71.114㎡ (약 21.51평)

건물 면적: 268.19㎡ (약 81.13평)

건물 지분: 268.19㎡ (약 81.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남지농업협동조합

1.2. 입지조건

위치: 경상남도 김해시 관동동 451-2번지 (계동로 17) 소재 "에이원빌딩" 2층 201호. 관동우체국 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 본건 주변은 대단위 아파트단지, 근린상가, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 상가로서의 입지조건이 대체로 양호합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 도로 및 교통 상황은 무난한 편입니다.

인접 도로 상태: 동측으로는 대로, 서측으로는 소로와 각각 접하고 있습니다. 지하 주차장 시설이 있으나, 주차 여건은 전반적으로 보통 이하로 평가됩니다.

토지 형상 및 이용 상태: 토지는 세로장방형으로, 동측 대로보다는 지세가 다소 높으나 서측 도로와는 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을13 근저당 (남지농업협동조합, 접수일자 2019-02-22). 본건 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 장영호 (전입일자 2018-01-03, 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원). 확정일자는 없으나 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 세부적인 인수 여부 및 금액은 추가 확인이 필요합니다.

소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 명시가 없어 확인이 필요합니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 이철승 (2004-11-17)

* 소유권이전: 김동구 (2017-08-22, 매매)

* 근저당: 남지농업협동조합 (2019-02-22, 3,770,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 이룸펀딩소셜대부주식회사 (2019-04-26, 910,000,000원)

* 압류: 김해시 (2021-08-30)

* 압류: 김해세무서장 (2023-03-28)

* 가압류: 한국지역난방공사 (2023-08-25, 32,305,370원)

* 임의경매: 남지농업협동조합 (2024-11-08, 3,027,115,353원) - 본 경매 사건

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-12-03)

* 총 등기부채권액: 4,712,305,370원

1.4. 상권분석

건물 내 업종: 총 14개 호실에 일반음식점, 미용원, 제과점, 학원, 체육도장, 교회, 목욕장, 노래연습장, 사무소, 헬스장 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

주변 상권: 대단위 아파트단지와 근린상가가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 상가로서의 경쟁력은 무난한 편입니다.

건축물대장과의 차이: 일부 호실 (기호 1, 4, 7, 8, 11, 13)에서 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이합니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 행정 처분 등에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 주의가 필요합니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 관동우체국이 소재하며, 대단위 아파트 단지 내 상업 시설 및 근린상가 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

녹지/휴식시설: 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 장영호 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 인수되는 보증금(10,000,000원)에 대한 부담이 발생할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 중요한 위험 요소입니다.

공부와의 용도 불일치: 일부 호실의 공부상 용도와 현황이 상이하여, 추후 용도 변경이나 행정적 제재 가능성이 있습니다.

주차 시설 부족: 지하 주차장이 있으나, 주차 여건이 전반적으로 보통 이하로 평가되어 건물 이용자의 편의성을 저해할 수 있습니다.

공동담보: 본건 채무가 여러 부동산에 공동으로 담보 설정되었음을 의미하며, 이는 채무자의 재정 상태와 관련된 복합적인 상황을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김해시 관동동의 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, 주변 상권 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다. 다양한 업종의 임차인들이 운영 중이며, 향후 상권 발달 가능성도 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 건축물대장과의 용도 불일치, 주차 여건 미비 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 대단위 아파트 단지가 인접해 있어 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

다양한 업종 구성: 여러 업종이 혼재되어 있어 상권의 안정성을 높이고, 업종 전환 시에도 유연성을 가질 수 있습니다.

입지 개선 가능성: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 입지 가치가 상승할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(550,000,000원)와 더불어, 인수되는 권리(대항력 있는 임차인), 건물 상태, 주변 시세, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(명도, 용도 변경 관련 비용 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인과의 명도 절차 및 비용, 공부와의 용도 불일치 해소를 위한 절차 및 소요 시간 등을 면밀히 분석해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 전문적인 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.