나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7181 [4] 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7181 [4] 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 2층201호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경7181
• 주소: 경상남도 김해시 계동로 17, 2층201호 (관동동,에이원빌딩)
• 용도: 근린상가

창원지방법원 경매9계 2024타경7181 | 소재지: 경상남도 김해시 계동로 17, 2층201호 (관동동,에이원빌딩) | 감정가: 550,000,000원 | 최저가: 308,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 창원지방법원 2024타경7181 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7181 (4)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 2층201호

용도: 근린생활시설

감정가: 550,000,000원

토지면적: 71.11㎡ (약 21.51평)

건물면적: 268.19㎡ (약 81.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 관동우체국 남측 인근에 위치하는 "에이원빌딩" 내 구분상가(전체 14개 호실)입니다.

부근은 대단위 아파트 단지, 근린상가, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며, 상가로서의 입지 조건은 대체로 양호합니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 도로 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 7층 건물 내 일부 호실입니다.

외벽은 화강석 붙임, 몰탈 위 페인트 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 석고보드 위 페인트 마감, 타일 마감, 인테리어 치장 마감 등으로 이루어져 있습니다.

바닥은 바닥 타일 및 데코 타일 마감이며, 일반 목욕장은 화강석 깔기 등으로 되어 있습니다.

창호는 강화 유리 및 샤시 창호 구조입니다.

1.2. 4. 이용상태 (현황)

기호 (1): 일반음식점 (상호: 국콩두부 장유본점)

기호 (2): 미용원 (상호: 뷰림헤어케어살롱)

기호 (3): 제과점 (상호: 몽트르 블랑제리)

기호 (4): 제과점 (상호: 몽트르 블랑제리)

기호 (5): 학원 (엠베스트 팔판점), 조리실 및 창고 (상호: 몽트르 블랑제리)

기호 (6): 학원 (상호: READIN 독서논술)

기호 (7): 체육도장 (상호: 팔판주짓수)

기호 (8): 교회 (상호: 우리는교회)

기호 (9): 목욕장 헬스 카운터 (상호: 에이원레포츠 사우나 헬스)

기호 (10): 노래연습장 (상호: 조이코인노래연습장)

기호 (11): 사무소 (상호: 에이원산업개발(주))

기호 (12): 일반목욕장 (상호: 에이원레포츠 여사우나)

기호 (13): 헬스장 (상호: 에이원레포츠 헬스)

기호 (14): 일반목욕장 (상호: 에이원레포츠 남사우나)

1.2. 5. 설비내역

건물 내에는 급수, 배수, 위생 설비, 승강기(2대), 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 비상 발전 설비, 수변전 설비가 갖추어져 있습니다.

목욕장(기호 12, 14)에는 지역난방 급탕 및 난방 설비, 온수 탱크, 저수조 등 관련 설비가 설치되어 있습니다.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 세로장방형으로, 동측 대로변보다는 지세가 다소 높으나 서측 도로와는 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 7. 인접 도로상태 등

동측으로 대로, 서측으로 소로와 접하고 있으며, 지하 주차장 시설이 있으나 주차 여건은 전반적으로 보통 이하입니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.

1.2. 9. 공부와의 차이

일부 호실(기호 1, 4, 7, 8, 11, 13)은 집합건축물대장상 용도와 현황 용도가 다릅니다.

- 기호 1: 금융업소 → 일반음식점

- 기호 4: 소매점 → 일반음식점(제과점)

- 기호 7: 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 → 체육도장

- 기호 8: 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 → 교회

- 기호 11: 휴게음식점 → 사무소

- 기호 13: 일반목욕장 → 헬스장

1.2. 10. 기타 참고사항

일부 호실은 임대 중인 것으로 조사되나, 세부 임대 내역은 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 건물이 위치한 김해시 관동동 일대는 대단위 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

관동우체국 인근에 위치하며, 근린상가, 학교, 공원 등이 인접해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리하여 상업 시설로서의 입지 조건은 대체로 우수하다고 평가됩니다.

1.4. 권리분석

제공된 정보만으로는 정확한 권리분석이 어렵습니다.

실제 경매 진행 시에는 등기부등본, 건축물대장, 세무자료 등을 통해 말소기준권리, 인수되는 권리, 유치권, 임차권 현황 등을 면밀히 확인해야 합니다.

특히, 임의경매 사건이므로 채권자의 권리는 명확할 가능성이 높으나, 기타 권리관계는 추가 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

주변의 대규모 아파트 단지 및 근린 상권 형성을 바탕으로 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다.

건물 내 다양한 업종(음식점, 미용실, 학원, 체육시설, 종교시설, 사우나, 노래연습장, 사무실 등)이 입점해 있어 상가 활성화 가능성을 보여줍니다.

근린상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 주변으로 관동초등학교, 김해문화의전당, 김해시립도서관, 공원 등이 위치하여 교육 및 문화 생활 여건이 양호합니다.

생활 편의시설로는 우체국, 각종 상업 시설 등이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 공부와의 차이

일부 호실의 현황 용도와 공부상 용도가 상이하여, 추후 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요하며, 명도 시 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 2. 주차 문제

지하 주차장이 있으나, 주차 여건이 전반적으로 보통 이하로 평가되어 방문객 및 입주자들의 불편이 예상될 수 있습니다.

1.7. 3. 임대 현황 미상

일부 호실의 임대 관계가 명확히 조사되지 않아, 명도 시 임차인과의 보증금 및 임대료 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 4. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 건물(에이원빌딩) 및 인근 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 공개된 정보에 기반한 것으로, 실제 현장 확인 시 추가적인 사항이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

김해시 관동동에 위치한 에이원빌딩 상가 경매 물건으로, 배후 주거 단지가 풍부하고 다양한 상업 시설이 밀집한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건물 자체의 구조적 문제나 심각한 혐오시설 인접성은 파악되지 않았으나, 공부와의 차이, 주차 문제, 임대차 관계 미상 등은 투자 전 반드시 확인하고 해결 방안을 모색해야 할 부분입니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 풍부한 배후 수요

대단위 아파트 단지를 배후로 하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.9. 2. 다양한 업종 입점 가능

근린상업지역 내 위치하여 음식점, 학원, 병원, 사무실 등 다채로운 업종의 입점이 가능하며, 공실 위험을 분산시킬 수 있습니다.

1.9. 3. 시세 차익 기대

경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으며, 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 4. 현황 용도 변경을 통한 가치 상승

공부와의 차이가 있는 부분을 합법적으로 정리하거나, 현 상황을 활용하여 수익률을 극대화하는 방안을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계