나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7181 [7] 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 3층302호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7181 [7] 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 3층302호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매9계 2024타경7181 | 소재지: 경상남도 김해시 계동로 17, 3층302호 (관동동,에이원빌딩) | 감정가: 352,000,000원 | 최저가: 225,280,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 창원지방법원 2024타경7181 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7181 (7)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 3층 302호

용도: 근린생활시설

감정가: 352,000,000원

토지면적: 53.46㎡ (약 16.18평)

토지 지분율: 5346.014999999999

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 201.61㎡ (약 61.00평)

건물 지분율: 20161.25

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 남OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본 건은 경상남도 김해시 관동동에 위치한 "에이원빌딩" 내 구분상가입니다. 부근은 대단위 아파트 단지, 근린상가, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 상가로서의 입지 조건은 대체로 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통 상황 또한 무난합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 7층 건물이며, 본 건은 그 내부에 위치하고 있습니다. 외벽은 화강석 붙임 및 페인트 마감, 내벽은 페인트, 석고보드, 타일, 인테리어 마감 등으로 이루어져 있으며, 바닥은 타일 및 데코타일 마감입니다. 창호는 강화유리 및 샤시 구조로 되어 있습니다.

이용 상태로는 일반음식점(국콩두부 장유본점), 미용원(뷰림헤어케어살롱), 제과점(몽트르 블랑제리), 학원(엠베스트 팔판점, READIN 독서논술), 조리실 및 창고, 체육도장(팔판주짓수), 교회(우리는교회), 목욕장(에이원레포츠 사우나 헬스), 노래연습장(조이코인노래연습장), 사무소(에이원산업개발(주)) 등 다양한 업종으로 이용되고 있습니다.

건물 내 급배수, 위생, 승강기(2대), 소화전, 화재탐지, 비상발전, 수변전 설비가 갖추어져 있으며, 특히 목욕장 관련 설비도 포함되어 있습니다.

토지는 세로장방형으로 상업용 건부지로 이용 중이며, 동측 대로와 서측 소로에 접해 있습니다. 지하 주차시설이 있으나, 주차 여건은 전반적으로 보통 이하로 평가됩니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있습니다.

1.3. 입지조건

본 건이 소재한 경상남도 김해시 관동동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 근린상가, 학교, 공원 등이 조화롭게 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근 관동우체국이 위치하여 행정 접근성이 있으며, 율하천을 경계로 신도시와 구도심이 형성되어 있어 다양한 생활 편의시설을 이용하기 용이합니다. 또한, 율하카페거리와 같은 상업시설 밀집 지역과도 인접하여 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 교통상황

본 건물까지 차량의 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 시내버스 승강장이 다수 소재하고 있어 김해시 내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 동측으로는 대로, 서측으로는 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 적은 편입니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 남OOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)으로, 해당 물건에 대한 근저당권 등 담보권 실행으로 경매가 개시되었습니다. 일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸되므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태를 확보하게 됩니다. 다만, 세부적인 권리관계는 법원 공고문을 통해 재확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본 건물은 다양한 근린생활시설이 밀집된 상업지역에 위치하고 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 일반음식점, 제과점, 학원, 미용실, 체육시설, 교회, 목욕장, 노래연습장, 사무실 등 다수의 업종이 성업 중이며, 이는 지역 주민들의 다양한 수요를 충족시키고 있음을 보여줍니다. 특히, 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 고객 확보가 가능하며, 율하카페거리와 같은 주변 상권과의 연계성도 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

주변에는 대규모 아파트 단지들이 위치하여 주거 밀집도가 높습니다. 또한, 다수의 학교(초, 중, 고)가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 공원 등 녹지 공간도 마련되어 있어 쾌적한 생활이 가능합니다. 김해목재문화박물관, 관동고분공원, 김해 월봉서원, 김해공방마을, 율하카페거리 등 다양한 문화 및 여가 시설 접근성도 좋습니다.

1.8. 잠재적 리스크

첫째, 공부와의 차이 사항이 존재합니다. 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도와 실제 현황 용도가 상이한 호실들이 있습니다. 예를 들어, 기호(1)은 금융업소에서 일반음식점으로, 기호(4)는 소매점에서 일반음식점(제과점)으로, 기호(7)은 인터넷컴퓨터게임시설제공업소에서 체육도장으로, 기호(8)은 인터넷컴퓨터게임시설제공업소에서 교회로, 기호(11)은 휴게음식점에서 사무소로, 기호(13)은 일반목욕장에서 헬스장으로 사용되는 등 용도 불일치가 확인되었습니다. 이는 추후 건축물대장 용도 변경 등 추가적인 행정 절차가 필요하거나, 영업상의 제약이 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

둘째, 주차 여건이 전반적으로 보통 이하로 평가되었습니다. 지하 주차장이 있으나, 상가 규모 및 주변 유동인구를 고려했을 때 주차 공간이 부족할 가능성이 있습니다. 이는 방문객의 편의성을 저해하여 상가 활성화에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

셋째, 현재 일부 임대 중인 것으로 조사되었으나, 세부 임대 내역은 미상입니다. 경매 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 명도 저항이 발생할 수 있으며, 공실 발생 시 임대 수익 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 건물 내에 사우나, 헬스장, 코인노래연습장 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 운영 중입니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 관동동의 중심 상업지역에 위치한 에이원빌딩 내 근린생활시설입니다. 대규모 아파트 단지 및 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 배후 수요가 풍부하고, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 현재 다양한 업종으로 활발하게 이용되고 있으며, 감정가는 3억 5천 2백만원입니다.

하지만 공부와의 용도 불일치, 다소 미흡한 주차 여건 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히, 용도 불일치 사항에 대해서는 사전에 철저한 조사를 통해 해결 방안을 모색해야 합니다.

2.0. 투자 포인트

1. **탁월한 입지**: 대규모 아파트 단지와 율하카페거리 등 상업시설 밀집 지역에 인접하여 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 확보할 수 있습니다.

2. **다양한 업종 입점**: 현재 일반음식점, 학원, 미용실, 헬스장, 목욕탕 등 다양한 업종의 임차인이 영업 중으로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

3. **발달된 생활 인프라**: 인근 학교, 공원, 문화시설 등 우수한 생활 및 교육 환경을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

4. **경매를 통한 시세 차익 기대**: 임의경매 물건으로 권리 관계가 비교적 명확하며, 법원 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

본 물건은 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 바탕으로 접근한다면, 장기적인 임대 수익 및 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계