나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7181 [13] 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 관동우체국 남측 인근에 위치하는 "에이원빌딩" 제1층
제102호-제7층 제701호 구분상가(전체 14개호)로서, 부근은 대단위 아파트단지,근린상가,
학교,공원 등으로 형성되어 있으며, 상가로서의 위치 및 제반 입지조건 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상7층 건물내 1층 102호 - 7층 701호로서,
외벽 : 화강석붙임, 몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트마감, 석고보드위 페인트마감, 타일마감, 인테리어치장 마감 등
바닥 : 바닥타일 및 데코타일마감, 일반목욕장은 화강석깔기 등
창호 : 강화유리 및 샤시창호 구조 등

이용상태

기호(1) : 일반음식점(상호 : 국콩두부 장유본점)
기호(2) : 미용원(상호 : 뷰림헤어케어살롱)
기호(3) : 제과점(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(4) : 제과점(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(5) : 학원(엠베스트 팔판점), 조리실 및 창고(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(6) : 학원(상호 : READIN 독서논술)
기호(7) : 체육도장(상호 : 팔판주짓수)
기호(8) : 교회(상호 : 우리는교회)
기호(9) : 목욕장 헬스 카운터(상호 : 에이원레포츠 사우나 헬스)
기호(10) : 노래연습장(상호 : 조이코인노래연습장)
기호(11) : 사무소(상호 : 에이원산업개발(주))
기호(12) : 일반목욕장(상호 : 에이원레포츠 여사우나)
기호(13) : 헬스장(상호 : 에이원레포츠 헬스)
기호(14) : 일반목욕장(상호 : 에이원레포츠 남사우나)

설비내역

건물 내 급수.배수 및 위생설비, 승강기설비(2대), 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비,
비상발전설비, 수변전설비 되어 있으며, 기호(12,14) 목욕장에는 목욕장 관련설비
(지역난방에 의한 급탕 및 난방설비, 온수탱크, 저수조 등) 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 세로장방형으로서 동측 대로보다는 지세가 다소 높으나, 서측 도로와는 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로 및 서측으로 소로와 각각 접하며, 지하주차장시설 되어 있으나, 주차여건은 전반적으로 보통이하임.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(근린상업), 지구단위계획구역(장유지구), 대로3류(폭 25m-
30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역),
상대보호구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

기호(1,4,7,8,11,13)은 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도와 현황이 상이함.

< 집합건축물대장(전유부,갑) 용도 > : < 현황 용도 >
*기호1 : 금융업소 : 일반음식점
*기호4 : 소매점 : 일반음식점(제과점)
*기호7 : 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 체육도장
*기호8 : 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 교회
*기호11 : 휴게음식점 : 사무소
*기호13 : 일반목욕장 : 헬스장

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 본건 중 일부는 임대중인 것으로 조사되나, 세부 임대내역은 미상임.
2)기타사항 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" "7.그 밖의 사항(3페이지-4페이지)"
참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경7181 (13)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 7층701호

용도: 근린상가

감정가: 778,000,000원

토지면적: 118.38㎡ (약 35.81평)

토지지분: 118.3794㎡ (약 35.81평)

건물면적: 446.44㎡ (약 135.07평)

건물지분: 446.44㎡ (약 135.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건축물 용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 7층

본 경매 대상 건물은 총 14개 호실로 구성되어 있으며, 지하 1층, 지상 7층 규모입니다.

본 물건의 건축물대장상 전유부 정보에는 7층 701호가 명시되어 있으나, 실제 매각 대상은 다수의 호실을 포함한 건물 면적 446.44㎡(약 135.07평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 관동우체국 남측 인근에 위치합니다.

주변은 대단위 아파트단지, 근린상가, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 상가로서의 위치 및 제반 입지조건이 대체로 양호합니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 도로 및 교통상황이 대체로 무난합니다.

2.3. 건물구조 및 외관

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 7층 건물입니다.

외벽은 화강석붙임, 몰탈위 페인트 마감 등이며, 내벽은 몰탈위 페인트, 석고보드위 페인트, 타일, 인테리어 마감 등입니다.

바닥은 바닥타일 및 데코타일 마감, 일반목욕장은 화강석 깔기 등으로 되어 있습니다.

창호는 강화유리 및 샤시창호 구조입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

대지권의 목적이 되는 토지는 세로장방형으로, 동측 대로보다는 지세가 다소 높으나 서측 도로와는 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 대로(폭 25m-30m) 및 서측으로 소로(폭 10m-12m)와 각각 접합니다.

지하 주차장 시설이 되어 있으나, 전반적인 주차 여건은 보통 이하입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

근린상업지역, 지구단위계획구역(근린상업, 장유지구)

대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m) 접합

가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)

상대보호구역

역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019.02.22 근저당권)

말소기준권리: 남지농업협동조합 근저당 (2019.02.22, 3,770,000,000원)

이후 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정, 질권설정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

등기부 채권 총액: 4,712,305,370원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 미상)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

대단위 아파트단지 및 근린상가와 인접하여 지역 주민을 대상으로 하는 상업 활동에 유리합니다.

다양한 업종(음식점, 제과점, 미용원, 학원, 교회, 노래연습장, 헬스장, 목욕장, 사무소 등)이 혼재하여 상권의 활력을 더합니다.

4.2. 업종별 이용 현황

* 일반음식점 (상호: 국콩두부 장유본점)

* 미용원 (상호: 뷰림헤어케어살롱)

* 제과점 (상호: 몽트르 블랑제리)

* 제과점 (상호: 몽트르 블랑제리)

* 학원 (엠베스트 팔판점), 조리실 및 창고 (상호: 몽트르 블랑제리)

* 학원 (상호: READIN 독서논술)

* 체육도장 (상호: 팔판주짓수)

* 교회 (상호: 우리는교회)

* 목욕장 헬스 카운터 (상호: 에이원레포츠 사우나 헬스)

* 노래연습장 (상호: 조이코인노래연습장)

* 사무소 (상호: 에이원산업개발(주))

* 일반목욕장 (상호: 에이원레포츠 여사우나)

* 헬스장 (상호: 에이원레포츠 헬스)

* 일반목욕장 (상호: 에이원레포츠 남사우나)

4.3. 상권의 장단점

장점: 안정적인 배후 수요(아파트 단지), 다양한 업종 입점으로 인한 시너지 효과

단점: 전반적인 주차 여건 보통 이하

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대규모 아파트단지, 근린생활시설, 관동우체국 등이 인접해 있습니다.

팔판초등학교, 김해중학교 등 교육시설이 가까이 위치합니다.

각종 음식점, 카페, 미용실, 학원, 헬스장, 목욕탕 등이 건물 내 및 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 교통 및 접근성

다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

동측의 대로와 서측의 소로를 통해 차량 접근성이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 단지, 상업 시설, 학교, 공원 등으로 구성되어 있으며, 현재까지 확인된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상 용도와 현황 용도 간 차이가 존재하여, 추후 사업자 등록, 인허가 등에 문제가 발생할 소지가 있습니다.

주요 차이점:

* 기호1: 금융업소(공부) vs. 일반음식점(현황)

* 기호4: 소매점(공부) vs. 일반음식점(제과점)(현황)

* 기호7: 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(공부) vs. 체육도장(현황)

* 기호8: 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(공부) vs. 교회(현황)

* 기호11: 휴게음식점(공부) vs. 사무소(현황)

* 기호13: 일반목욕장(공부) vs. 헬스장(현황)

6.2. 주차 문제

건물 내 지하 주차장이 있으나, 전반적인 주차 여건이 보통 이하로 평가되어 방문객 및 입주 상가 운영에 불편을 야기할 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 내역

본건 중 일부는 임대 중인 것으로 조사되었으나, 세부 임대 내역이 불확실합니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨)

6.4. 건축물 연식

건축물 사용승인일(2004년) 기준으로 약 20년 경과하여 향후 시설물 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 평가

본건은 경상남도 김해시 관동동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치한 근린상가 복합 건물입니다.

대단지 아파트 및 학교 등 풍부한 배후 수요를 기반으로 하며, 다양한 업종의 상가가 운영되고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 비교적 깨끗한 상태입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 다소 부족한 주차 시설 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

전반적으로 안정적인 임대 수익과 더불어, 향후 상권 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 투자 요소

안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요 확보 가능

다양한 업종 구성: 여러 업종의 상가가 입점하여 안정적인 임대 수익 창출 기대

깨끗한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음

잠재적 가치 상승: 상권 발달 및 주변 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 기대

다수의 호실 매각: 단일 투자로 여러 상가 점포를 확보하는 효과

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 778,000,000원입니다.

본 경매물건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 임대 시장 현황, 향후 개발 계획 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.