나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7181 [11] 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 관동우체국 남측 인근에 위치하는 "에이원빌딩" 제1층
제102호-제7층 제701호 구분상가(전체 14개호)로서, 부근은 대단위 아파트단지,근린상가,
학교,공원 등으로 형성되어 있으며, 상가로서의 위치 및 제반 입지조건 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상7층 건물내 1층 102호 - 7층 701호로서,
외벽 : 화강석붙임, 몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트마감, 석고보드위 페인트마감, 타일마감, 인테리어치장 마감 등
바닥 : 바닥타일 및 데코타일마감, 일반목욕장은 화강석깔기 등
창호 : 강화유리 및 샤시창호 구조 등

이용상태

기호(1) : 일반음식점(상호 : 국콩두부 장유본점)
기호(2) : 미용원(상호 : 뷰림헤어케어살롱)
기호(3) : 제과점(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(4) : 제과점(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(5) : 학원(엠베스트 팔판점), 조리실 및 창고(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(6) : 학원(상호 : READIN 독서논술)
기호(7) : 체육도장(상호 : 팔판주짓수)
기호(8) : 교회(상호 : 우리는교회)
기호(9) : 목욕장 헬스 카운터(상호 : 에이원레포츠 사우나 헬스)
기호(10) : 노래연습장(상호 : 조이코인노래연습장)
기호(11) : 사무소(상호 : 에이원산업개발(주))
기호(12) : 일반목욕장(상호 : 에이원레포츠 여사우나)
기호(13) : 헬스장(상호 : 에이원레포츠 헬스)
기호(14) : 일반목욕장(상호 : 에이원레포츠 남사우나)

설비내역

건물 내 급수.배수 및 위생설비, 승강기설비(2대), 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비,
비상발전설비, 수변전설비 되어 있으며, 기호(12,14) 목욕장에는 목욕장 관련설비
(지역난방에 의한 급탕 및 난방설비, 온수탱크, 저수조 등) 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 세로장방형으로서 동측 대로보다는 지세가 다소 높으나, 서측 도로와는 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로 및 서측으로 소로와 각각 접하며, 지하주차장시설 되어 있으나, 주차여건은 전반적으로 보통이하임.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(근린상업), 지구단위계획구역(장유지구), 대로3류(폭 25m-
30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역),
상대보호구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

기호(1,4,7,8,11,13)은 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도와 현황이 상이함.

< 집합건축물대장(전유부,갑) 용도 > : < 현황 용도 >
*기호1 : 금융업소 : 일반음식점
*기호4 : 소매점 : 일반음식점(제과점)
*기호7 : 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 체육도장
*기호8 : 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 교회
*기호11 : 휴게음식점 : 사무소
*기호13 : 일반목욕장 : 헬스장

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 본건 중 일부는 임대중인 것으로 조사되나, 세부 임대내역은 미상임.
2)기타사항 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" "7.그 밖의 사항(3페이지-4페이지)"
참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7181 (11)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 451-2, 에이원빌딩 5층 501호 (다수 호수 또는 건물 일괄 매각 대상)

토지 면적: 118.38㎡ (약 35.82평)

건물 면적: 446.44㎡ (약 135.13평)

용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

감정가: 778,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 관동동에 위치하며, 관동우체국 남측 인근의 "에이원빌딩" 내 구분상가입니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린상가, 학교, 공원이 형성되어 있어 상가로서 입지 및 제반 조건이 대체로 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 도로 및 교통 여건 또한 무난합니다.

* 토지 이용: 상업용 건부지로 이용 중인 세장방형의 토지입니다. 동측 대로 대비 지세가 다소 높으나 서측 도로와는 등고 평탄한 지형입니다.

* 인접 도로: 동측으로는 대로, 서측으로는 소로에 접하고 있습니다. 지하 주차 시설이 있으나, 전반적인 주차 여건은 보통 이하로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 근린상업지역, 지구단위계획구역(근린상업, 장유지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(25-30m) 및 소로1류(10-12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 2월 22일자 남지농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부 채권 총액: 4,712,305,370원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권(개요 없음)이 명시되어 있으나, 세부 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 그러나 '기타참고사항'에 따르면 본건 중 일부는 임대 중이나 세부 임대 내역은 미상으로 조사되었습니다. 이는 향후 명도 또는 임대료 관련 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 인수 보증금이 없더라도 반드시 임차인 현황을 상세히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구성: 본 건물(에이원빌딩)은 지하 1층, 지상 7층 규모의 철근콘크리트 구조물이며, 총 14개의 구분상가(102호-701호)로 이루어져 있습니다.

* 업종 현황: 현재 다양한 업종이 운영 중입니다.

* 일반음식점 (국콩두부 장유본점)

* 미용원 (뷰림헤어케어살롱)

* 제과점 (몽트르 블랑제리)

* 학원 (엠베스트 팔판점, READIN 독서논술)

* 체육도장 (팔판주짓수)

* 교회 (우리는교회)

* 목욕장 및 헬스장 (에이원레포츠 사우나 헬스, 에이원레포츠 여사우나, 에이원레포츠 헬스, 에이원레포츠 남사우나)

* 노래연습장 (조이코인노래연습장)

* 사무소 (에이원산업개발(주))

* 주변 상권: 대단위 아파트 단지 및 근린상가 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 학교 및 공원이 인접해 있어 유동 인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 주거 밀집 지역의 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: 인근 학교(명시되지 않음)가 소재할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 근린상가 및 아파트 단지 내 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상의 용도와 현황 용도 간에 차이가 있는 호실이 다수 존재합니다.

* 기호(1): 금융업소 (장부) vs. 일반음식점 (현황)

* 기호(4): 소매점 (장부) vs. 일반음식점(제과점) (현황)

* 기호(7): 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 (장부) vs. 체육도장 (현황)

* 기호(8): 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 (장부) vs. 교회 (현황)

* 기호(11): 휴게음식점 (장부) vs. 사무소 (현황)

* 기호(13): 일반목욕장 (장부) vs. 헬스장 (현황)

이러한 용도 불일치는 향후 인허가, 재산세 부과, 또는 건물 이용에 제약이 발생할 수 있는 잠재적 문제입니다.

* 주차 여건: 지하 주차장이 있으나, 전반적인 주차 여건은 보통 이하로 평가되어 차량 이용자들에게 불편을 줄 수 있습니다.

* 미상 임대 내역: 일부 임차인의 세부 임대 내역이 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 관동동의 배후 주거 단지와 근린 상권을 갖춘 '에이원빌딩' 내 구분상가로, 다양한 업종이 운영되고 있어 활성화될 가능성이 있습니다. 교통 및 입지 조건은 무난하나, 주차 공간 부족 및 공부와의 용도 불일치, 미상 임대 내역 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단위 아파트 단지 인근에 위치하여 풍부한 잠재 고객 확보가 가능합니다.

* 현재 다양한 업종의 입점을 통해 상권 활성화를 기대할 수 있습니다.

* 근린상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되었습니다. 그러나 임차인들의 세부 임대 내역이 미상인 점을 감안할 때, 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 건물 상태, 예상 명도 비용, 그리고 해당 지역의 상권 분석 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.