나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7181 [10] 경상남도 김해시 관동동 451-2 에이원빌딩 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 관동우체국 남측 인근에 위치하는 "에이원빌딩" 제1층
제102호-제7층 제701호 구분상가(전체 14개호)로서, 부근은 대단위 아파트단지,근린상가,
학교,공원 등으로 형성되어 있으며, 상가로서의 위치 및 제반 입지조건 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 도로 및 교통상황도 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상7층 건물내 1층 102호 - 7층 701호로서,
외벽 : 화강석붙임, 몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트마감, 석고보드위 페인트마감, 타일마감, 인테리어치장 마감 등
바닥 : 바닥타일 및 데코타일마감, 일반목욕장은 화강석깔기 등
창호 : 강화유리 및 샤시창호 구조 등

이용상태

기호(1) : 일반음식점(상호 : 국콩두부 장유본점)
기호(2) : 미용원(상호 : 뷰림헤어케어살롱)
기호(3) : 제과점(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(4) : 제과점(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(5) : 학원(엠베스트 팔판점), 조리실 및 창고(상호 : 몽트르 블랑제리)
기호(6) : 학원(상호 : READIN 독서논술)
기호(7) : 체육도장(상호 : 팔판주짓수)
기호(8) : 교회(상호 : 우리는교회)
기호(9) : 목욕장 헬스 카운터(상호 : 에이원레포츠 사우나 헬스)
기호(10) : 노래연습장(상호 : 조이코인노래연습장)
기호(11) : 사무소(상호 : 에이원산업개발(주))
기호(12) : 일반목욕장(상호 : 에이원레포츠 여사우나)
기호(13) : 헬스장(상호 : 에이원레포츠 헬스)
기호(14) : 일반목욕장(상호 : 에이원레포츠 남사우나)

설비내역

건물 내 급수.배수 및 위생설비, 승강기설비(2대), 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비,
비상발전설비, 수변전설비 되어 있으며, 기호(12,14) 목욕장에는 목욕장 관련설비
(지역난방에 의한 급탕 및 난방설비, 온수탱크, 저수조 등) 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 세로장방형으로서 동측 대로보다는 지세가 다소 높으나, 서측 도로와는 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로 및 서측으로 소로와 각각 접하며, 지하주차장시설 되어 있으나, 주차여건은 전반적으로 보통이하임.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(근린상업), 지구단위계획구역(장유지구), 대로3류(폭 25m-
30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역),
상대보호구역, 역사문화환경보존지역

공부와의 차이

기호(1,4,7,8,11,13)은 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도와 현황이 상이함.

< 집합건축물대장(전유부,갑) 용도 > : < 현황 용도 >
*기호1 : 금융업소 : 일반음식점
*기호4 : 소매점 : 일반음식점(제과점)
*기호7 : 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 체육도장
*기호8 : 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 교회
*기호11 : 휴게음식점 : 사무소
*기호13 : 일반목욕장 : 헬스장

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 본건 중 일부는 임대중인 것으로 조사되나, 세부 임대내역은 미상임.
2)기타사항 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" "7.그 밖의 사항(3페이지-4페이지)"
참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7181 (10)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 정보

주소: 경상남도 김해시 관동동 451-2, 에이원빌딩 4층 403호

건물명: 에이원빌딩

동/호수: 403호

1.3. 건물 정보

용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설 (집합건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트조

건축연도: 2004년경 (사용승인일 2004-11-03 기준)

층수: 지하 1층, 지상 7층 건물 내 4층

1.4. 토지 정보

토지 면적: 40.76㎡ (약 12.33평)

토지 이용 계획: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류 접합, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

1.5. 건물 정보

건물 면적: 140.56㎡ (약 42.52평)

1.6. 감정가

237,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 관동동 소재 관동우체국 남측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 근린상가, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며, 상가로서의 위치 및 제반 입지 조건은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 도로 및 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

건물은 동측으로 대로, 서측으로 소로와 접하고 있습니다. 지하 주차장 시설이 있으나, 주차 여건은 전반적으로 보통 이하로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 2월 22일 접수된 남지농업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

이후 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정, 질권설정 등 다수의 권리가 등기되었으며, 본 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 4,712,305,370원입니다.

가장 최근 권리인 2024년 11월 8일 남지농업협동조합의 임의경매 개시 결정(2024타경7181)에 의해 본 경매가 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김금동

보증금: 5,000,000원

차임: 1,700,000원

전입일자: 2024-04-01

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 0원

* 임차인: 에이원산업개발(주), 강미란

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

사업자 등록일: 2017-11-08

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 200,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 명확히 기재된 바 없으나, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요: '로 기재되어 있습니다. 다만, 지상권 설정 여부에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

가장 중요한 인수 부담은 대항력 있는 임차인 에이원산업개발(주), 강미란의 보증금 200,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 분포

건물 내에는 일반음식점, 미용원, 제과점, 학원, 체육도장, 교회, 목욕장, 헬스장, 노래연습장, 사무소 등 다양한 업종의 구분상가들이 입점하여 운영 중입니다.

4.2. 공부상 용도와 현황 용도 차이

집합건축물대장(전유부, 갑)상의 용도와 실제 현황 용도 사이에 차이가 있는 호실이 존재합니다.

* 기호1: 금융업소 -> 일반음식점

* 기호4: 소매점 -> 일반음식점(제과점)

* 기호7: 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 -> 체육도장

* 기호8: 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 -> 교회

* 기호11: 휴게음식점 -> 사무소

* 기호13: 일반목욕장 -> 헬스장

이러한 용도 불일치는 향후 건물 관리 및 재산권 행사 시 고려사항이 될 수 있습니다.

4.3. 주변 상권

본 건물은 대규모 아파트 단지와 근린상가가 밀집한 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다. 상권 형성에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 아파트 단지와 상업 지역 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

김해 관동초등학교, 김해 장유중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

5.3. 녹지/휴식공간

주변에 공원 등이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

2억 원의 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 초기 투자 비용 부담이 큽니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

일부 호실의 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라, 추후 건축물대장 정리 등 행정적인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주차 여건

건물 내 주차 시설이 있으나, 전반적인 주차 여건이 보통 이하로 평가되어 이용객 및 입점 상인들의 불편을 야기할 수 있습니다.

6.4. 공동 담보 물건

본 건은 공동 담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보 물건이 존재할 가능성이 있습니다. 이로 인해 경매 진행 및 낙찰 후의 영향이 있을 수 있으므로, 추가적인 공동 담보물에 대한 조사가 필요합니다.

6.5. 건물 전체의 업종 분포 및 공실 위험

건물 내 14개 호실이 다양한 업종으로 운영되고 있으나, 개별 상가의 업황 변화나 공실 발생 시 건물 전체의 가치에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 관동동의 중심 상권에 위치하여 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점이 있습니다. 다양한 편의시설과 교통 접근성 또한 양호합니다. 그러나 2억 원에 달하는 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담과 공부상 용도 불일치, 협소한 주차 공간 등은 주요 고려 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 배후 수요

인근 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로 인한 꾸준한 잠재 고객 확보가 가능합니다.

8.2. 우수한 입지 조건

대로변에 위치하여 가시성이 뛰어나고 접근성이 용이하며, 근린상가로서의 기능 수행에 매우 적합합니다.

8.3. 건물 내 다양한 업종 구성

다양한 업종이 집객 효과를 창출하여 건물 전체의 활성화에 기여할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 200,000,000원

예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금(200,000,000원)을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 따라서 본 건의 실질적인 투자금액은 입찰가에 인수 보증금 2억 원을 더한 금액이 됩니다.

현재 감정가와 인수될 보증금의 비중이 높아, 입찰 시에는 해당 건물의 향후 임대 수익률, 주변 시세, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 수익성 분석이 필수적입니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건의 즉각적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 여부 및 추가적인 주변 환경 정보는 현장 방문을 통해 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.