나이스옥션 법원경매 창원 2024타경117378 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1135-2 재상베네스타운 10층 비1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 "용원초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 중 제10층 제비1001호로서,
외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 목적인 토지는 인접지와 대체로 평탄한 3필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권 목적인 토지 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(용원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경117378 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1135-2 재상베네스타운 10층 비1001호

용도: 아파트

감정가: 131,000,000원

토지면적: 41.56㎡ (약 12.57평)

건물면적: 84.42㎡ (약 25.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 재매각

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치하며, 주거지역 내에 자리 잡고 있습니다.

주변에는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

남동측으로는 용원초등학교가 인접하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 교통은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 7월 30일 접수된 웅동농업협동조합의 근저당권 (을9)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 100,990,604원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없으며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

특이사항으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역으로 분류되어 주거 기능 중심의 상권이 발달할 가능성이 높습니다.

인근에 용원초등학교가 위치해 있어, 학교 주변의 교육 관련 상권 및 주거 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주택과 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 소규모 점포 및 생활 편의시설 이용이 편리한 환경입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 남동측 인근에 용원초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰되지 못한 사유를 파악하고 접근해야 합니다. 이는 가격적인 메리트로 작용할 수도 있지만, 추가적인 유찰이나 경쟁 심화 가능성을 내포합니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 명확한 파악이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한:

- 본 토지는 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 용원초등학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

- 이러한 제한 사항은 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 법적인 제약을 받을 수 있으므로, 투자 또는 실거주 목적 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 용원동에 위치한 아파트로, 재매각으로 진행 중입니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어 있어 인수되는 권리 부담은 없습니다.

입지상 주거 및 교육 환경은 양호한 편이나, 임대차 관계가 미상인 점과 재매각 물건이라는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용합니다.

토지이용계획상 일부 제약 사항이 존재하므로, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 권리 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

* 실거주 적합성: 주거 지역 내 위치, 초등학교 인접 등 실거주 목적으로서 기본적인 요건을 갖추고 있습니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각 물건의 특성을 활용하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 131,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가, 재매각 이력, 주변 시세, 명도 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 재매각 물건은 최초 감정가 대비 하락한 가격으로 진행되는 경향이 있으나, 본 건의 구체적인 유찰 가격 정보가 제공되지 않아 정확한 하한선 설정은 어렵습니다.

따라서, 철저한 현장 조사 및 시세 분석을 바탕으로 본인의 자금 계획과 위험 감수 수준을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.