나이스옥션 법원경매 울산 2023타경6552 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 2층204호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경6552 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 2층204호 근린생활시설 경매

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울산지방법원 경매10계 2023타경6552 | 소재지: 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 2층204호 (산하동,강동블루마더테라스) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 134,750,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산지방법원 2023타경6552 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경6552 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 2층 204호

용도: 근린생활시설

감정가: 275,000,000원

토지 면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물 면적: 76.13㎡ (약 23.03평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 주OO

채권자: 농OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 강동초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 강동블루마더테라스 건물 내 2층 204호에 해당하며, 주변 지역은 근린생활시설, 교육연구시설, 일부 상업나지가 혼재된 개발 중인 상가지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 위치 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 농OOOOOOO를 채권자로 하는 부동산 임의 경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 주OO입니다. 가장 중요한 권리상 쟁점은 대지권 미등기 문제입니다. 등기사항전부증명서상 본건이 소재한 울산 북구 산하동 995-14 토지는 대지권의 목적으로 표시되어 있으나, 아직 대지권 등기가 완료되지 않았습니다. 대지권의 유무 및 범위는 현재 불확실한 상태이며, 감정평가액은 적정 대지권을 포함한 가격으로 산정되었습니다. 또한, 도시개발사업으로 인한 환지 과정에서 토지 번호가 변경(산하동 294, 294-2 → 995-14, 995-15)되었고, 특히 995-14번지는 체비지로 편입되었음에도 대지권 미등기 상태이므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다. 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 '미성숙 상가지대'로 평가되며, 근린생활시설, 교육연구시설 등이 혼재된 개발 초기 단계의 상권입니다. 현재는 상업 활동이 왕성하지 않을 수 있으나, 향후 지역 개발이 진행됨에 따라 상권 활성화 및 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다. 근린생활시설로서 주변 배후 수요와 유동 인구를 고려한 업종 선택이 중요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 강동초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 편의시설 등에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 개발 중인 상가지대이므로 기본적인 생활 인프라는 점차 갖추어질 것으로 예상됩니다. 감정평가서 요약에 따르면 본건 2층 204호 및 205호 모두 현재 공실 상태로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

1. 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인입니다. 법적으로 소유권 이전 시 복잡한 절차가 수반될 수 있으며, 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 995-14번지의 체비지 편입 및 미등기 상태는 명확한 권리 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

2. 개발 지역의 불확실성: 도시개발사업 구역에 속해 있으나, 사업 완료까지의 시간, 완공 후 상권의 실제 활성화 정도 등은 변동 가능성이 있습니다.

3. 건물 외벽 일부 파손: 건물의 외벽 마감재 일부에 파손이 있으나, 본건에 미치는 영향은 미미한 것으로 조사되었습니다. 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 현재 공실 상태: 임대 수익이 발생하지 않는 상태이므로, 투자 후 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

5. 주변 혐오 시설 유무: 제공된 정보 상으로는 혐오 시설에 대한 언급이 없으나, 준주거지역 및 상업지역으로 개발 중인 점을 감안할 때, 최종 입찰 전 반드시 네이버 지도, 카카오맵 등 지도 서비스와 관할 구청을 통해 인근에 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등 잠재적 가치 하락 또는 운영상의 문제를 야기할 수 있는 시설이 있는지 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구의 개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 투자 대상이지만, 대지권 미등기라는 매우 중대한 권리상 하자를 내포하고 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰은 해당 권리 문제를 충분히 인지하고, 이에 대한 해결 방안 및 추가 비용 발생 가능성을 감수할 수 있는 경험이 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다. 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 지역의 성장 잠재력: 도시개발구역으로 지정된 지역으로, 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승 기대.

* 전략적 입지: 강동초등학교 인근의 상가지역으로, 배후 수요 확보 및 사업 운영에 유리한 조건.

* 권리 리스크로 인한 가격 경쟁력: 대지권 미등기라는 큰 리스크로 인해 일반적인 매물 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있으며, 리스크를 감수한 투자자에게는 매력적일 수 있음.

법원 정보

울산지방법원 경매10계