나이스옥션 법원경매 울산 2023타경6552 [2] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 2층205호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경6552 [2] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 2층205호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경6552
• 주소: 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 2층205호 (산하동,강동블루마더테라스)
• 감정가: 314,000,000원
• 최저가: 153,860,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매10계 2023타경6552 | 소재지: 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 2층205호 (산하동,강동블루마더테라스) | 감정가: 314,000,000원 | 최저가: 153,860,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산지방법원 2023타경6552 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경6552 (2)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 2층205호

용도: 근린생활시설

감정가: 314,000,000원

토지면적: 31.53㎡ (약 9.54평)

건물면적: 87.00㎡ (약 26.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OO

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 산하동에 위치하며, "강동초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 교육연구시설, 일부 상업나지 등이 혼재된 지역으로, 현재는 미성숙 상가지대로 평가됩니다. 차량 접근은 용이하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 판단됩니다. 또한, 본 건물은 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다. 지역적으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 집합건물로서 대지권과 관련하여 특이사항이 존재합니다. 등기사항전부증명서상 본건의 대지권 목적인 토지(울산 북구 산하동 995-14)는 대지권 미등기 상태이며, 실제 대지권의 유무 및 효력은 불확실합니다. 다만, 최저매각가격에는 적정 대지권의 가치가 포함된 것으로 보입니다. 특히, 과거 도시개발사업에 따른 환지로 인해 토지 지번 변경(산하동 294, 294-2 -> 995-15)이 있었고, 995-15번지에는 대지권이 부여되었으나, 995-14번지는 체비지로 편입되었음에도 대지권이 미등기 상태이므로 입찰 시 각별한 주의가 요구됩니다. 기타 권리관계에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 교육연구시설, 상업나지가 혼재된 지역으로, 현재는 개발 초기 단계의 상권으로 평가됩니다. "강동초등학교" 인근에 위치하여 학군 관련 시설 이용이 가능하며, 점진적으로 상권이 형성되고 발전할 가능성이 있습니다. 본건의 용도는 근린생활시설로서, 주변 환경을 고려할 때 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 "미성숙 상가지대"라는 점은 단기적인 임대 수익률이나 상권 활성화 속도에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

울산광역시 북구 산하동에 위치하여 강동초등학교가 인근에 있습니다. 건물 내에는 전기, 위생, 급배수, 소화전, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 본건 건물(2층 204호 및 205호)은 현재 공실 상태로 이용 중이며, 이는 취득 후 즉시 사용하거나 임대를 놓을 수 있다는 장점이 될 수 있습니다. 주변의 개발 계획 등을 고려할 때, 향후 생활 편의시설 및 주거 환경이 개선될 여지가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대지권 미등기 문제입니다. 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 추후 대지권 확보를 위한 추가 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있습니다. 또한, 본건 건물의 외벽 마감재 일부에 파손이 조사되었으나, 그 영향은 미미한 것으로 평가되었습니다. "미성숙 상가지대"라는 점은 상권 활성화 지연 가능성을 내포하고 있으며, 이는 투자 회수 기간이나 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

울산 북구 산하동 소재 강동블루마더테라스 2층 205호는 도시개발사업 지구 내에 위치한 근린생활시설 물건입니다. 강동초등학교 인근의 입지, 비교적 양호한 교통 여건, 건물 내부의 기본 설비 등을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 대지권 미등기 문제로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 현재 공실 상태로 즉시 활용이 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 미등기 대지권으로 인한 불확실성은 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **개발 호재:** 강동산하지구 도시개발사업이 진행 중이며, 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

2. **접근성:** 대로, 중로, 소로 등 다양한 도로망에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. **공실 활용:** 현재 공실 상태로, 취득 후 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

4. **잠재적 가치:** 대지권 미등기 이슈를 해결하거나, 해당 리스크를 감안한 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. **리스크 관리:** 대지권 미등기 문제에 대한 철저한 법률 및 현장 조사 후 입찰 결정을 내리는 것이 중요합니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계