나이스옥션 법원경매 울산 2024타경902 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 305-4 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경902 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 305-4 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2024타경902 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 305-4 | 감정가: 2,961,532,000원 | 최저가: 1,451,150,000원 | 용도: 숙박시설

1. 울산지방법원 2024타경902 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경902 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 305-4

용도: 숙박시설, 근린생활시설

감정가: 2,961,532,000원

토지면적: 4,515.00㎡ (약 1,365.81평)

토지 지분율: 451,500 (참고: 제공된 지분율 표기가 일반적인 지분율과 다를 수 있음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2,204.80㎡ (약 666.91평)

건물 지분율: 220,479.99999999997 (참고: 제공된 지분율 표기가 일반적인 지분율과 다를 수 있음)

건물 제시외면적: 109.40㎡ (약 33.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 소재 "영남알프스골프파크" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 유원지, 골프장, 자연림 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하나, 시외곽지대에 위치하여 대중교통 이용 시 다소 불편할 수 있습니다 [cite: provided text]. 인접 도로 상태는 보통이며, 본건은 북동측의 폭 약 8미터 내외 아스콘 포장 도로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(축종별 거리제한)에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하게 주OOOOOOOOOO으로 기재되어 있습니다. 채권자는 대OOOOOOOOOOOOO입니다. "법정지상권"이 특이사항으로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다. 건물 중 일부(목록 5)의 경우, 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 소재지가 '가천리 305-4'로 등재되어 있으나 실제로는 '가천리 305-19'번지에 소재하는 것으로 파악되었습니다. 입찰 시 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 현재 "바르와 호텔"(목록 4 건물)과 "한탄강 매운탕"(목록 5 건물 1층) 및 숙소(목록 5 건물 지하 1층)로 이용되고 있습니다. 특히 "한탄강 매운탕"은 현재 운영되지 않고 있는 것으로 조사되었습니다. 인근에 영남알프스골프파크가 위치해 있어 관광 및 레저 관련 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 자연림과 골프장이 어우러진 지역 특성상, 관광객 및 레저 활동 이용객을 대상으로 하는 숙박 및 편의시설로서의 상권 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 숙박시설 및 근린생활시설로 활용 중입니다. "바르와 호텔"은 2001년 8월 27일 사용승인된 3층 건물이며, "한탄강 매운탕" 및 숙소로 사용되는 건물은 2020년 3월 2일 사용승인된 단층 건물입니다. 두 건물 모두 일반적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 설비를 갖추고 있습니다. 주변에 영남알프스골프파크와 같은 위락 시설이 있어, 관련 종사자 또는 방문객을 위한 생활 기반 시설로서의 역할을 할 수 있습니다. 다만, 시외곽지대 특성상 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 바와 같이, 본 건은 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 첫째, 목록 5 건물의 실제 소재지가 등기부등본 및 건축물대장상의 주소와 다르다는 점은 권리관계 및 현황 파악에 혼선을 줄 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장을 확인하여 정확한 위치를 파악해야 합니다. 둘째, 제시외 건물(4-1, 4-2, 5-1~5-3) 및 지하수 관정(1-2), 지하저수조(4-3)는 매각에 포함되나, 전기차 충전설비(1-1, 3-1)는 매각에서 제외되므로 주의가 필요합니다. 셋째, 목록 1 토지는 일부가 '임야'로 이용 중이며, 정확한 현황 및 면적은 측량을 통해 확인이 필요합니다. 넷째, 본건 토지상의 자연 수목, 조경수, 조경석 및 연못은 토지 가격에 포함되어 있습니다. 다섯째, "법정지상권"의 존재는 향후 건물 사용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 권리 분석 시 매우 신중해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 잔류 임차인 존재 여부 및 그 권리 관계를 추가적으로 확인해야 합니다. 현재 운영되지 않는 업종(한탄강 매운탕)이 있어, 업종 전환 또는 시설 보수 등 추가적인 투자가 필요할 수 있습니다. 검색 결과 상으로는 본건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍의 영남알프스골프파크 인근에 위치한 숙박 및 근린생활시설 용도의 복합 건물입니다. 넓은 토지와 건축물을 일괄 매각하는 점은 장점일 수 있으나, 법정지상권, 소재지 불일치, 정확한 현황 파악을 위한 측량 필요성 등 법률적, 물리적으로 확인해야 할 사항이 다수 존재합니다. 자연 녹지 지역이라는 점과 시외곽지대라는 입지적 특성을 고려할 때, 일반적인 상업시설보다는 관광, 레저, 또는 관련 사업 시설로서의 가치가 더 높을 것으로 판단됩니다. 현재 일부 업종이 운영 중단 상태인 점은 향후 운영 계획에 따라 투자가치가 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 영남알프스골프파크 및 주변 관광 자원과의 인접성을 활용한 숙박 시설 운영 또는 리모델링 투자 가능성.

2. 넓은 토지 면적을 활용한 추가 개발 또는 복합 레저 시설 조성 잠재력.

3. 감정평가액 대비 낙찰가에 따라 시세차익 또는 임대수익 창출 기대.

4. 시외곽지대의 자연환경을 활용한 힐링, 체험형 숙박 시설로의 전환 고려.

다만, 투자 전 법정지상권 등 권리관계에 대한 철저한 분석과 건물 소재지 불일치 문제, 제시외 건물 및 토지 현황에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계