나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120455 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-104호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 중산리 소재 "중산역" 북서측 인근에 위치하는 "라피에스타양산" 1층 제1-104호" 로서 주위는 상업용 시설들이 밀집한 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장및 지하철(중산역)이 소재하여 제반교？사정은 비교적 양호시됨.

건물의 구조

콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지하7층 집합상가내 제1층 제1-104호로서
외벽: 치장석붙임, 강화유리 등마감
내벽: 인테리어마감
바닥: 치장용 타일마감
창호: 샷시창호

이용상태

판매시설로 현장조사일 현재 인접 1-103호와 일단으로 (옷판매점 :LIST)으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이트설비, 화재탐지및 경보설비, 스프링쿨러설비, 옥내소화전설비등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 집합상가건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측및 동측으로 대로1류,북측으로 중로1류, 서측으로 소로1류와 4면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭35m-40m)(접함), 소로1류(폭10m-12m)(접함), 중로1류(폭20m-25m)(접함), 가축사육제한구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 인접 1-103호와 일단으로 사용중이나 임대관계의 내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정인에 의하면, 본건 건물의 평가시점 당시 인접한 1-103호와 일단으로 옷판매점(상호명: LIST)으로 이용중으로 경계표지 및 건물번호표지 등은 없는 상태이나, 건축물대장 및 건축물현황도의 경계 및 수치를 기준으로 본건 건물의 위치를 특정할 수 있고, 경계벽이 제거된 것은 일시적인 이용으로서 향후 복원이 용이할 것으로 보이나 원상복구 비용은 불명이므로 응찰시 확인 요함(2025.05.07.자 감정인의 사실조회회신 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

부동산 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120455 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-104호

용도: 판매시설 (복합 용도: 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

감정가: 1,047,000,000원

토지면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

토지지분: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

건물지분: 51.00㎡ (약 15.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

2. 2.

건축물 정보

건물명: 라피에스타양산

총 연면적: 128,778.04㎡ (약 38,957.37평)

대지면적: 26,474.6㎡ (약 7,990.81평)

건축면적: 18,525.28㎡ (약 5,604.02평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 3층, 지상 7층

준공일: 2018년 12월 21일

주차시설: 1,342대 (지하 기계식)

3.

입지조건

3. 1.

주변 환경 및 교통

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치한 "라피에스타양산" 복합상가 건물 1층에 소재합니다.

"중산역" 북서측 인근에 위치하며, 상업용 시설들이 밀집한 상가지대에 속해 있어 주변 환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(중산역)이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건 남측 및 동측으로 대로1류, 북측으로 중로1류, 서측으로 소로1류와 접하고 있어 4면 모두 도로에 접해 있습니다.

3. 2.

토지이용계획

본 물건이 속한 토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주요 도로 접면 현황으로는 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)가 있습니다.

가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 3.

건물 구조 및 내부 상태

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 집합상가 건물로, 본건은 그중 1층 1-104호입니다.

외벽은 치장석붙임 및 강화유리로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 치장용 타일로 마감되었습니다.

창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비(10대), 에스컬레이터 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링쿨러 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.

권리분석

4. 1.

등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부상의 말소기준권리는 2024년 2월 1일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(을1, 채권액 787,200,000원)입니다.

매각으로 인해 본 물건 등기부 상의 권리 중 을1 근저당권 및 그 이하 순위의 권리, 그리고 갑6 임의경매 개시 결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 2.

임차인 현황

현재 본건은 인접한 1-103호와 일단으로 'LIST'라는 상호의 옷 판매점으로 이용 중입니다.

등기부 및 임차인 현황 자료상으로는 임차인 '리스트(LIST)'가 있으나, 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있으며 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 임차인으로 인한 명도 저항이나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

5.

상권분석

5. 1.

주변 상권 특성

본건이 위치한 라피에스타양산은 대규모 복합 상업시설로, 다양한 판매시설, 식음료 매장, 엔터테인먼트 시설 등이 입점해 있습니다.

주변에 상업시설이 밀집한 상가지대로서, 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

특히 중산역 역세권이라는 지리적 이점과 대로변에 접한 입지는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 2.

현 이용 상태 및 잠재력

현재 본건(1-104호)은 인접한 1-103호와 함께 의류 판매점(LIST)으로 운영 중입니다.

판매시설로서의 입지 조건을 갖추고 있으며, 복합상가 내 다른 시설들과의 시너지를 통해 추가적인 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

주변 상권의 성장 가능성 및 신규 입점 가능성 등을 고려할 때, 향후 임대 수익률 개선 또는 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.

생활정보

6. 1.

교통 및 접근성

지하철 1호선 중산역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

대로변에 위치하여 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 복합상가 내 주차시설 또한 충분히 확보되어 있습니다.

6. 2.

편의 및 생활 편의 시설

라피에스타양산 복합상가 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주변에 아파트 단지 등 주거 지역이 형성되어 있어 잠재적 소비자층 확보에 유리합니다.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

건물 이용 상태 관련 특이사항

본건은 평가 시점 당시 인접한 1-103호와 일단으로 옷 판매점(LIST)으로 이용 중이었으며, 경계표지 및 건물번호 표지가 없는 상태였습니다.

감정인의 사실조회 회신에 따르면, 경계벽이 제거된 것은 일시적인 이용으로 향후 복원이 용이할 것으로 보이나, 원상복구 비용은 불명확합니다.

따라서 입찰 참여 전 반드시 현장을 방문하여 경계벽 철거 상태 및 예상되는 원상복구 비용을 확인해야 합니다.

7. 2.

상권 및 시장 변동성

상업시설 밀집 지역의 특성상 경기 변동, 지역 상권 변화, 공실률 등에 민감하게 영향을 받을 수 있습니다.

동일 상가 내 다른 호실들의 공실 현황 및 향후 공실 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8.

종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 중산역 인근의 라피에스타양산 복합상가 1층에 위치한 판매시설로, 탁월한 역세권 및 대로변 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대규모 상가 내에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있으며, 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리나 채무는 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

다만, 인접 호실과의 경계벽 철거 문제로 인한 원상복구 비용 발생 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

종합적으로 볼 때, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

9.

투자 포인트

* 뛰어난 입지: 중산역 역세권, 대로변 접면으로 최상의 접근성과 가시성 확보.

* 상권 집객력: 대규모 복합상가 내 위치로 인한 시너지 효과 및 풍부한 유동인구.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 안정적 임대 수익 기대: 판매시설로서의 가치 및 지역 상권 성장 가능성.

* 현대적 시설: 비교적 신축 건물로 내부 시설 및 관리 상태 양호.

10.

예상 입찰가

감정평가액: 1,047,000,000원

면적: 79.32㎡ (약 24.00평)

인수 보증금 합계: 0원

본건은 입지조건 및 권리관계가 양호하나, 경계벽 철거 관련 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 예상 복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 감정가를 기준으로, 잠재적 리스크를 감안하여 1,000,000,000원 ~ 1,040,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(정확한 입찰가는 현장 방문 및 권리 분석, 복구 비용 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.