나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120738 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1286-1 3층303호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120738 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1286-1 3층303호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경120738
• 주소: 경상남도 양산시 물금읍 야리3길 34, 3층303호
• 감정가: 276,000,000원
• 최저가: 135,240,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매10계 2024타경120738 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 야리3길 34, 3층303호 | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 135,240,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120738 (2)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1286-1 3층303호

용도: 근린생활시설

감정가: 276,000,000원

토지면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

토지 지분율: 2938.6000000000004

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 110.94㎡ (약 33.56평)

건물 지분율: 11094

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 없음 (제공된 정보 기준)

주의사항: 감정서 및 현황조사서에 의하면, 본건 303호 외 인접한 302호 및 304호 전부를 경계벽 없이 일체로 사용 중이나, 건축물대장상 건축물현황도에 위치 및 형상, 수치 등이 특정되어 있어 경계 복원이 용이한 것으로 조사되었습니다. 응찰 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "증산초등학교" 남동측 인근에 위치하는 (현칭: 부광타워) 3층 302호 및 303호로서 주변은 공동주택, 근린생활시설 및 상가, 업무시설 등으로 형성된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 북동측 및 남서측으로 폭 약 20미터의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당합니다.

양산시는 2030년을 목표로 물금신도시 상업지역의 용적률을 최대 1,000%로 확대하고 건축 가능 층수도 10층으로 상향하는 등 도시관리계획을 재정비하여 지역 경제 활성화를 도모하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

소유자 및 채무자가 동일인으로 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

임의경매의 경우, 일반적으로 경매 절차를 통해 설정된 권리관계가 정리되는 경우가 많습니다.

다만, 입찰 전 등기부등본 및 관련 권리 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 양산시 물금읍은 신도시 개발과 함께 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

"증산초등학교" 인근의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 주변 상가 및 업무시설과의 연계성이 좋습니다.

최근 양산시의 도시관리계획 재정비로 인해 물금신도시 상업지역의 용적률이 대폭 상향되는 등 규제 완화가 이루어져 상권 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.

근린생활시설로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 배후 주거 단지 및 상업 시설을 이용하는 고객을 대상으로 영업하기에 유리한 입지입니다.

주변 상권은 지속적으로 성장하는 추세이며, 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

인근에 증산초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 각종 편의시설(상점, 병원, 식당 등) 이용이 편리합니다.

본건 주변(가촌리 1286-1)에는 DS당구클럽, 왁싱샵 등이 위치해 있으며, 인근 빌딩에는 다양한 상가 및 사무실이 입점해 있습니다.

교통이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 사항은 본건 303호가 인접한 302호, 304호와 경계벽 없이 일체로 사용되고 있다는 점입니다. 건축물대장상으로는 구획이 특정되어 있으나, 실제 현황과 공부상의 차이로 인한 경계 복원 문제가 발생할 수 있습니다. 응찰 전 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

임대 관계가 불명확하여 인수 시 임대차 관계를 해결해야 할 수 있습니다.

주변 지역에 특별히 알려진 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 최종적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍의 중심상업지역 내에 위치하여 상업 시설로서의 입지 가치가 높습니다. 증산초등학교 인근의 배후 주거 및 상업 단지와 연계성이 뛰어나며, 교통 접근성도 양호합니다.

최근 도시관리계획 재정비로 용적률 등이 상향 조정되면서 향후 상권 활성화에 대한 기대감이 커지고 있습니다.

다만, 인접 호실과의 일체 사용으로 인한 경계 복원 문제와 임대차 관계 미확인이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 잠재적 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 해당 물건의 가치를 충분히 활용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

"증산초등학교" 인근 중심상업지역이라는 뛰어난 입지 조건으로 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

근린생활시설로서 다양한 업종 전환 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

경계 복원 문제를 해결하고 효율적인 공간 활용 방안을 모색한다면, 넓은 면적을 활용한 사업 운영 또는 임대 사업에 유리할 수 있습니다.

양산시의 도시관리계획 재정비로 인한 규제 완화는 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계