나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5377 [1] 경상북도 칠곡군 약목면 무림리 638 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5377 [1] 경상북도 칠곡군 약목면 무림리 638 답 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매1계 2025타경5377 | 소재지: 경상북도 칠곡군 약목면 무림리 638 | 감정가: 1,088,080,000원 | 최저가: 761,656,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경5377 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 약목면 무림리 638 외 1필지

용도: 답 (토지이용현황은 전으로 사용 중)

토지면적: 21,984.63㎡ (약 6,650.31평)

감정가: 1,088,080,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 농OOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

소유자/채무자: 박OOOOOOOOOOO

1.2. 핵심 주의사항

농지취득자격증명 제출 필수: 본건은 '답(田)'으로 이용 중인 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

법정지상권 성립 여지: '특이사항'에 법정지상권이 언급되어 있어 매각 후 건물 소유자와 토지 소유자 간의 법적 분쟁 가능성이 있습니다. (다만, 제시목록 외의 물건은 없다고 명시되어 있으나, 특이사항에 포함된 점은 주의해야 합니다.)

제시외 물건 매각 제외: 목록 2(639-2) 지상에 있는 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 및 제시외 목조 건물은 매각에서 제외되며, 낙찰자가 별도로 철거/협의해야 할 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

최고의 입지: 본건은 칠곡군 약목면 무림리 '무림1리마을회관' 동측 인근의 마을 주변 농경지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

도로 상황: 일련번호(1) 토지는 남측으로 왕복 5차선의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 일련번호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 동일 소유의 인접지(목록 1)를 경유하여 통행이 가능합니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

이용 상태: 두 필지 모두 부정형 토지이나 대체로 평탄하며, 공부상 '답'이나 현황은 '전'(밭)으로 이용 중입니다.

용도지역 및 규제: 두 필지 모두 계획관리지역으로, 개발 잠재력은 있으나 각종 제한 규제가 복합적으로 적용됩니다.

규제 사항:

* (1)번 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부/전부), 접도구역(도로법상 2개 명시), 배출시설설치제한지역

* (2)번 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부/전부), 배출시설설치제한지역, 철도보호지구

* *특징: 도로법상 접도구역은 건축행위 등에 제약을 가하며, 철도보호지구 역시 건축/개발에 제약이 따르므로 개발 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다.*

2.3. 주변 환경 및 생활정보

주변 환경: 인근 지역은 마을 주변의 농경지대로 형성되어 있어, 조용하고 쾌적한 농촌 환경을 갖추고 있습니다.

상권분석: 약목면 복성리에는 1914년에 개설된 약목시장이 위치해 있으며, 이는 대구 및 구미 인근 방문객을 유치하는 중심 상권 기능을 합니다.

생활정보: 약목면은 복성리를 중심으로 행정 및 상업 시설이 집중되어 있으며, 지역 주민들의 산책로로 활용되는 비룡산, 곤산, 수무산 등이 인접해 있습니다.

혐오시설: 인근 북삼읍과의 경계에 아세아시멘트 대구공장이 위치하고 있습니다. 이는 환경적 측면에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

채권자 및 경매 개시: 농OOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

등기부 상: (제공된 정보에 등기부 상 권리분석 자료는 없으나, 기본적인 경매 권리 관계는 파악 가능합니다.)

소유자/채무자 동일: 소유자와 채무자가 동일인이므로 복잡한 채무관계는 덜할 수 있습니다.

3.2. 핵심 리스크

농취증 미제출 리스크: 농지 취득 의사가 확실해야 하며, 자격증명 제출 기한을 엄수해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 상황이 발생합니다.

법정지상권: 특이사항에 명시된 '법정지상권'은 토지의 사용 수익을 영구적으로 제한할 수 있는 매우 중대한 리스크입니다. 제시목록 외 물건이 없다는 내용과 상충될 수 있으므로, 재판부의 별도 공시나 현황 조사를 통해 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 물건(비닐하우스 등): 매각 제외된 비닐하우스 및 제시외 목조 건물의 철거 및 처리 비용은 낙찰자 부담이며, 점유자 또는 소유자와의 협의가 필요합니다. 특히 (2)번 토지상에 비닐하우스가 소재함이 기타참고사항에 명시되어 있습니다.

다중 규제: 접도구역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 등의 복합적인 규제로 인해 개발 시 활용 가능한 면적이 제한되거나, 건축 가능한 용도 및 규모가 축소될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 6,650평이 넘는 대규모의 '계획관리지역' 내 농지 일괄 매각 건입니다. 토지 면적이 매우 크고 계획관리지역에 위치하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력은 높습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 필수, 법정지상권 성립 가능성, 접도구역/철도보호지구 등 복합적인 규제, 그리고 제시외 물건 처리 문제라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 리스크 분석이 선행되지 않는다면 투자가 어려운 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

대면적 농지: 약 6,650평의 대규모 농지로서, 추후 영농이나 대규모 농축산 관련 시설 부지 등으로 활용 가능성이 있습니다.

계획관리지역: 보전 관리 지역이 아닌 '계획관리지역'에 위치하여, 향후 지자체 개발 계획이나 개인 개발 시 비교적 유연한 용도 변경 및 건축 행위가 가능합니다.

양호한 접근성: 목록 (1)번 토지가 왕복 5차선 포장도로에 바로 접하고 있어 물류 이동 및 접근성이 매우 양호합니다.

4.3. 결론

본 물건은 대규모 토지를 활용할 수 있는 실수요 농업법인 또는 장기 개발 계획을 가진 투자자에게 적합합니다. 다만, 법정지상권, 농취증, 그리고 다중 규제에 대한 법률적, 행정적 분석을 전문가와 함께 철저히 진행한 후 입찰에 참여해야 합니다. 보증금 미반환 리스크를 최소화하기 위해 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부를 사전에 관할 지자체에 문의하는 것이 필수입니다.

법원 정보

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