나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5810 [1] 대구광역시 동구 대림동 892-2 세종빌딩 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 대림동 소재 '세종빌딩' 제1층 제105호 구분상가로서, 부근일대는 아파트, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건중 제1층 제105호로서,
외벽:복합판넬마감 및 드라이비트마감 등
내벽:벽지마감 등
바닥:디럭스타일마감 등
창호:새시창호 입니다.

이용상태

(가):공인중개사사무소

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 화재발신설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 공장설립승인지역<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)기타:ㅡ

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5810 (1)호 사건과 관련하여 대구광역시 동구 대림동 892-2, 세종빌딩 1층 105호에 대한 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 기본 현황

* 소재지: 대구광역시 동구 대림동 892-2, 세종빌딩 1층 105호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 403,000,000원

* 토지 면적: 27.04㎡ (약 8.18평)

* 건물 면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 재매각 건이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 대림동 소재 '세종빌딩' 1층 105호에 위치한 구분 상가입니다. 주변 지역은 아파트, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 4층 건물 중 1층에 해당합니다. 외벽은 복합판넬 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 디럭스타일 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호입니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 세장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건 소재지는 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 공공주택지구, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 혁신도시개발예정지구(변경중) 등의 도시계획 및 각종 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자 2016-10-14, 채권금액 360,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (갑1, 갑2, 갑5 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음). 현재로서는 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 변동 이력이 있으나, 현재 경매 신청 채권자(유에이치제팔차유동화전문유한회사)의 임의경매 신청으로 본 건이 매각 절차를 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2016-10-10

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본 상가는 현재 공인중개사사무소로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

해당 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 최근 대구 동구에서는 혁신도시 대림동 일대가 '골목형상점가'로 지정되어 상권 활성화 정책의 지원을 받을 것으로 예상됩니다. 이는 지역 상권의 전반적인 활력 증진에 기여할 수 있습니다.

4.3. 주변 시설

검색 결과, 본 물건이 위치한 대구 동구 대림동 일대는 혁신도시 개발과 함께 상업 및 주거 기능이 공존하는 지역입니다. 주변으로 다양한 편의시설, 식당, 상업 시설들이 분포하고 있으며, 대구 동구청은 지역 상권 활성화를 위해 노력하고 있습니다.

혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 대구 전역의 기피시설 관련 뉴스를 보면, 서구 상리동 등 일부 지역에 산업 폐기물 처리 시설, 공장 등이 밀집된 사례가 있으나, 본 건 지역과 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

건물에는 위생설비, 급배수설비가 갖추어져 있으며, 화재 탐지 설비, 스프링클러, 화재 발신 설비, 그리고 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

해당 지역은 주거 및 상업 복합 지역으로서, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 대구 동구는 팔공산, 동화사, 아양기찻길 등 관광 자원과 함께 다양한 문화 시설을 갖추고 있어 지역 주민들의 생활 만족도를 높이는 데 기여하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했을 가능성이 있습니다. 재매각의 구체적인 원인은 파악되지 않았으나, 이러한 이력은 잠재적인 위험 요소로 고려될 수 있습니다.

6.2. 특별 매각 조건

매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 두 배 높습니다. 이는 입찰 시 더 많은 초기 자금이 필요함을 의미하며, 자금 계획에 신중해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로 채권이 금융기관 등에 유동화되어 경매 절차가 진행되는 경우입니다. 일반적으로 권리 관계는 명확하게 정리되는 편이나, 드물게 복잡한 법률적 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.4. 임대 정보 미상

임대 관계에 대한 구체적인 정보가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 현재 임차인은 대항력이 없으나, 향후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구의 근린상업지역 내 1층 코너 상가로서, 유동인구가 확보될 수 있는 입지에 위치하고 있습니다. 현재 공인중개사 사무소로 운영 중이며, 재매각 및 특별매각 조건으로 인해 초기 자금 부담이 다소 높다는 점은 유의해야 합니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 투자 리스크는 상대적으로 낮은 편입니다. 주변 지역이 골목형 상점가로 지정되는 등 상권 활성화 정책의 영향을 받을 가능성이 있어 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가의 높은 가시성과 접근성을 통한 안정적인 영업 가능성.

* 근린상업지역 내 위치 및 주변 주거/상업 복합 단지 형성으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 혁신도시 대림동 일대 골목형 상점가 지정으로 인한 상권 활성화 기대 효과.

* 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 투자금 회수 및 명도 진행 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰가의 하락 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 특별매각조건에 따른 20%의 매수신청보증금을 포함한 총 입찰 자금 계획 수립이 필수적입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가(403,000,000원) 대비 적정 낙찰가율 (지역별, 물건별 시세 및 최근 경매 낙찰가율 참고)

* 향후 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간

* 취득세, 법무사 비용, 명도 비용, 수리비 등 제반 부대 비용

* 본 물건의 잠재적 가치 상승 요인 (지역 개발 계획, 상권 변화 등)

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 상세한 시세 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 인근 유사 물건의 낙찰가 분석 등을 통해 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 위에서 언급된 비용과 시장 가치를 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.