나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7120 [2] 경상북도 영천시 화남면 대천리 419-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7120 [2] 경상북도 영천시 화남면 대천리 419-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경7120
• 주소: 경상북도 영천시 화남면 대천리 419-2
• 감정가: 58,240,000원
• 최저가: 19,977,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

대구지방법원 경매1계 2025타경7120 | 소재지: 경상북도 영천시 화남면 대천리 419-2 | 감정가: 58,240,000원 | 최저가: 19,977,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 대구지방법원 2025타경7120 (2)이며, 매각대상은 토지입니다.

소재지는 경상북도 영천시 화남면 대천리 419-2 외 다수 필지(총 3필지)로 추정되며, 공부상 용도는 '답'입니다.

총 토지면적은 910.00㎡ (약 275.3평)이며, 감정가는 58,240,000원으로 평가되었습니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자는 이OO, 채무자는 안OO, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

본 건은 농지 취득과 관련된 특이사항 및 주의사항이 있으며, 낙찰 후 '농지취득자격증명' 제출이 필수이고, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

1.2. 물건 상세 분석

위치 및 주위환경

대상 토지 (1, 2)는 경상북도 영천시 화남면 대천리 소재 ‘대천2리마을회관’ 인근에 위치하며, 대상 토지 (3)은 경상북도 영천시 청통면 호당리 소재 ‘삼부교차로’ 인근에 위치합니다.

부근은 모두 농경지 및 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 지대입니다.

교통상황

대상 토지 모두 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

대상 토지 (1)은 동향 완경사 부정형 토지로 현재 '전, 일부 도로 및 주거용 건부지'로 이용 중입니다.

대상 토지 (2)는 평탄한 사다리형 토지로 '전'으로 이용 중입니다.

대상 토지 (3)은 평탄한 장방형 토지로 공부상 '답'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상 토지 (1)은 북측으로 폭 약 3~4m 포장도로와 접합니다.

대상 토지 (2)는 동측(약 5m) 및 남측(약 3m) 포장도로와 각각 접합니다.

대상 토지 (3)은 북측 왕복 2차선 포장도로와 동측 및 서측 폭 약 3m 포장도로와 각각 접하여 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

지역 분석

대상 토지는 영천시 내 농촌 지역에 위치하며, 농지로서의 활용도가 주된 목적입니다. 3필지 중 대상 토지 (1)은 '계획관리지역'으로 가장 높은 개발 잠재력을 가지고 있으며, 나머지 (2, 3)은 '농림지역' 내 '농업진흥구역'으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

혐오시설

주변은 농경지 및 농가주택 위주로 형성되어 있습니다. 검색 결과, 청통면 호당리 인근에 축사 신축 관련 민원 사례가 확인된 바, 농촌 지역의 특성상 축사나 기타 소규모 혐오시설의 존재 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 최종적인 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 권리 분석

경매 구분 및 관계

본 건은 채권자의 임의경매 신청에 의한 경매 사건으로, 소유자(이OO)와 채무자(안OO)가 달라 채무 변제가 이루어지지 않아 진행된 것으로 보입니다.

특이사항 및 주의사항 (농지취득자격증명)

가장 중요한 권리 분석 사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 본 건의 상당 부분이 농지(전, 답, 과수원)에 해당하므로, 낙찰자는 지정된 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 입찰 전 관할 기관을 통해 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본 건은 농지 및 과수원 위주의 토지이므로 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 영농 목적의 접근성이 주요 평가 요소입니다.

생활 정보

대상 토지 (1, 2)는 '대천2리마을회관' 인근에, 대상 토지 (3)은 '삼부교차로' 인근에 위치하여 마을 단위의 생활 편의 시설(소규모 마트, 회관 등) 접근이 가능합니다. 차량을 이용한 간선도로 접근성은 보통 수준으로 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

제시외 물건 및 경계 문제

대상 토지 (1) 지상에 타인 소유로 추정되는 단독주택 일부와 이동이 용이한 컨테이너 1동, 그리고 수목이 소재합니다. 이는 향후 명도 및 철거, 지료 청구 등의 법적 문제를 야기할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

또한, 주변 토지와의 지적 경계가 명확하지 않아 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 제시외 건물의 철거나 협의에 필요한 비용 및 시간을 염두에 두어야 합니다.

공부와의 차이

대상 토지 (1)은 공부상 '전'이나 현황 '전, 일부 도로 및 건부지'이며, 대상 토지 (3)은 공부상 '답'이나 현황 '과수원'입니다. 농지취득자격증명 발급 시 현황이 아닌 공부상 지목을 기준으로 할 수 있으나, 현황 이용 상태와 공부상의 불일치에 대한 확인이 필요합니다.

개발 제한

대상 토지 (2, 3)은 '농림지역', '농업진흥구역'에 속해 있어 개발 행위(농지전용 등)에 상당한 제약이 따릅니다. 대상 토지 (1)은 '계획관리지역'이지만, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역(전부제한 300m)의 제한을 받습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 건은 영천시 일대의 농지 및 임야로 구성된 3필지 일괄 매각 건입니다. 토지면적 대비 감정가가 높지 않은 편이나, 3필지 중 2필지가 개발 제한이 강한 '농림지역' 내 '농업진흥구역'에 속해 있어 실수요자(영농 목적)의 접근이 적합합니다. 가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 여부와 대상 토지 (1)에 존재하는 제시외 건물(타인 소유 주택 일부, 컨테이너) 및 수목입니다.

투자 포인트

1. 농지 실수요자 적합: 910.00㎡ (약 275.3평)의 면적으로 영농 목적의 토지 확보에 유리합니다.

2. 필지 (1)의 잠재적 가치: 대상 토지 (1)은 '계획관리지역'에 속하며 도로와 접하고 있어, 향후 농가주택 또는 소규모 창고 등 일부 개발 행위의 잠재성이 있습니다.

3. 양호한 도로 접근성: 대상 토지 (2, 3) 모두 포장도로에 접하고 있어 농기계 진입 등 영농 활동에 유리합니다.

*참고: 아파트가 아니므로 전용면적과 분양면적은 표기하지 않았습니다.*

법원 정보

대구지방법원 경매1계